中小城市物业管理问题及解决对策

摘要:随着改革开放的深入,物业管理行业不断发展,与人类生活变得密不可分,但由此产生的物业问题也不断增多,如何解决这些问题促进物业行业的可持续发展迫在眉睫。本文通过对现存物业问题提出相应的解决方案,供读者参考。

关键词:中小城市物业管理;物业收费;对策

一、中小城市物业管理的特点

(一)后勤管理向物业管理的过渡

随着物业管理行业的不断发展,物业管理企业逐步摆脱原有的房地公司的附属公司的形象,在部分物业项目上打破了“谁开发谁管理冶的“死循环冶。一些企事业单位也纷纷一改后勤福利管理模式为专业化物业管理模式。无论是在物业环境上还是业主满意度上,专业化的物业管理以其独特的优势获得业主的青睐。

(二)社会重视程度不断提高

物业管理作为房地产的售后服务,承担着使物业保值增值的重要责任。专业化的物业管理从业主的角度出发,在管理模式上更加规范,服务水平更加受欢迎,更有甚者,在物业管理上附带相应的便民增值服务。如此以来物业管理也成为了房地产销售的一大卖点。因此,舒适的物业管理服务逐步成为焦点,如何提高广大居民的生活、工作环境,吸引潜在消费者、提高企业知名度将物业管理推向了社会聚焦点。

(三)物业管理规模小

中小城市市区规划不完善,居住区、商业区、工业区的界限不明确。尤其在住宅小区上表现突出,建筑面积小、基础配套设施不完善、居住环境脏乱差极为常见。且物业服务企业属劳动密集型企业,员工的工资支出占其物业总支出的60%到70%。在实行标准化的物业管理时给物业公司造成极大的阻碍,规模效益难以发挥。

(四)缺乏规范的业主自治组织

由于大多数物业公司为房地产公司的附属公司,在管理上存在“谁开发谁管理冶的思想,在物业管理上一直为管理者身份,且居民物业参与意识低下,在决策重大事件上基本保持漠不关心态度,更别谈业主大会、业主委员会。

二、存在的问题

(一)前期问题

1.开发商虚假承诺

开发商在物业销售期为了将房屋卖出不择手段,给予业主虚假承诺,随意承诺物业收费、后期规划、物业水平等,给后期的物业管理造成极大不便,也成为了物业收费难的原因之一。

2.缺乏前期介入

所谓前期介入,就是物业公司站在业主和物业管理的基础上,对正在开发建设的物业项目提出有利于业主和今后物业管理的意见和建议。在这一阶段内物业企业会派出专业化的小组成员参与物业项目的建设,及时发现问题并提供解决措施,在基础设施和楼宇设计上根据业主的习性提出建造方案。最大程度地避免为今后的物业管理埋下隐患。然而在现实生活中,由于物业管理公司与房地产开发商的特殊关系,在大多数时候都取消了该步骤,在接管验收时也表现得极为草率,即使在某些项目上物业公司实行前期介入,但都由于情面问题或是其他类问题也是草草了事。能够进行严格的前期介入的项目寥寥无几,在接管后遗留问题在业主入住后逐渐表现出来,在解决隐患时给物业公司造成了极大的负担。

(二)管理水平低

1.专业人员素质

中小城市物业规模小,针对物业项目开办的物业公司大多资质不符合标准,且一部分没有获得国家认证。所聘请的物业人员素质更是良莠不齐,管理项目一般为房地产开发商或其亲属承包,由于管理面积限制,管理人员多身兼数职且工资低下,开展的服务项目也仅仅局限于保洁、保绿、保修、保安上,缺乏相应的配套服务,物业企业盈利水平低、承担风险高。

2.物业观念缺乏

物业公司方面:中小城市由于其地理上的局限性,相比大型城市缺乏专业化的物业管理企业,因此在物业工作上认知度不足。首先,大多数物业企业为房地产开发商下属企业,认为所管辖区域为自己开发项目,拥有主动权。其次,认为管辖区域的公共区域物业公司应当有使用权利,因此在利用公共区域时不必征求业主同意。再次,业主居住在管辖区域内就应当遵守相应的《业主公约》《物业管理服务合同》,不能实施以人为本的管理理念。最后,在物业收费上也是随意调价,引起业主反感。从而造成很多物业纠纷发生。业主方面:小区需要物业管理的观念还未成熟,大部分业主物业观念已形成,但对于物业是干什么的表示模糊,出现不同的看法,有的认为物业公司就是交房时领着看房的人,有的则认为物业就是纯粹的看大门、扫地、养花、维修的集合体。更有认为物业收了费就应当承担小区的所有大小事务,无论是被偷了,房屋漏水了,家里没电了,等等,都归物业企业承担。还有一小部分业主认为小区没有物业管理的必要,所以即使是知名物业企业在管理小城市的物业时照样会有投诉和拒缴物业费现象。

(三)与政府等组织缺乏沟通与联系

1.与政府组织缺乏联系

在管辖区域上,物业管理公司与社区管理会存在交叉或重叠,可能管理区域相同,也可能物业管理的区域属于社区管理的管辖区域的一部分,社区管理管理的区域也有可能是物业管理区域的一部分。因此在管理上,社区管理属于政府组织,在管理上行使政府职能,具有一定的强制性。而物业管理是社会化、市场化、专业化、企业化管理,具有明显的市场属性。二者性质不同,但如果缺乏联系,在管理上就会造成不必要的麻烦,权利与责任也讲不清,无法进行有效的居民住宅管理。

2.没有成形的业主委员会

根据建筑物区分所有权,物业区域分为业主专有区域和业主共有区域,业主有权对共有区域行使管理权,然而在中小城市物业管理中多数都是没有业主参与的,物业公司也不是由业主大会选聘,完全是由房地产公司全权承担并在法律的空隙中自由支配全体业主的共有资源。

(四)法律法规欠完善

当前,我国缺乏一部深层次的物业管理规范文件,在解决物业纠纷上缺乏相应的法律支持,常见的也只有《物权法》《物业管理条例》这些大方向法律条文。针对大多数城市的情况已不能满足,在中小城市表现尤为突出,且大多数中小城市没有立法权,无法根据本行政区的情况制定相应的物业管理条例。现实生活中,在解决物业纠纷的时候大多数物业公司、业主在有法可依的情况下也没有走相应的法律程序,特别在某些问题没有针对性的条文时表现得非常茫然,最后也只是敷衍了事。在物业收费方面,十多个业主拒缴物业费的数额还不够一次诉讼费用,不规范的物业公司随意抬升物业费而规范物业公司在物业收费提价时也迟迟不能得到批准,导致入不敷出,亏损严重。

三、对策

(一)完善市场竞争机制实现物业管理规模化

1.完善市场竞争机制

中小城市的物业管理项目多为房地产子公司接管制,所接管的物业公司根本不必考虑如何获得管理项目,至于其物业资质也可有可无,因此物业管理水平也可想而知,也不可能有其他的多余的便民服务。而专业化的物业管理公司有其专业化的物业管理团队,管理水平高,服务态度好,但由于没有公平的市场竞争机制,往往被扼杀在萌芽阶段。所以针对中小城市的物业管理水平低、质量差的现状,很有必要引进公平、公正、公开的市场竞争机制来维护专业化的物业公司的发展。

2.物业管理规模化

中小企业物业公司的管理人员由于其管理面积和工资收入限制,多为身兼数职,保安兼绿化、保洁兼保修屡见不鲜。各房地产开发商只会将自己的项目“传冶给自己的子公司,如此恶性循环致使难成规模。所以聘任专业化的物业管理公司尤为重要,将其承担的数个小区联系起来组成规模保证资源利用的最大化。

(二)培养专业的物业管理人才

中小城市物业管理人员多为半路出家,缺乏专业的物业管理知识,无法有效地利用现有资源实施物业管理,也很难满足业主需要。需要物业公司建立人才培养机制,重视人才,开展物业管理培训教育工作,顺应时展要求。

(三)建立健全物业管理政策法规体系

各市区房地产行政主管部门应根据本辖区物业情况制定相应的法律条文,满足辖区物业管理要求。对照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》制定合理的管理方案和收费标准。

(四)培养正确物业观

政府牵头做好宣传工作,首先从物业公司抓起,把好物业企业和物业人员从业资质关。大力开展各项物业知识宣传活动,明确物企责任和义务,树立物业企业的物业观。物业公司应在政府的指导下做好对业主的物业知识宣传工作,提高业主参与物业管理的热情,成立业主委员会,实现业主参与共同管理的目的。有利于业主了解物业、接受物业,减少物业纠纷的发生,促进物业企业的可持续发展。

(五)发挥政府主导作用

明文分清街道办事处、居民委员会、物业企业、业主委员会的权利与义务。做到责任分明杜绝“三不管冶现象发生。

作者:涂志清 单位:通化师范学院

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