物业管理论文范文10篇

时间:2023-04-02 05:18:35

物业管理论文

物业管理论文范文篇1

企业的发展趋势与社会发展紧密相关,物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析,并以社会、行业大环境、大趋势为依据,把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向,不断捕捉企业发展的机会,消除或减弱企业发展的威胁,强化企业优势、回避企业劣势。

珠海华发物业管理有限公司成立于1985年,是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年,我们在制定企业战略规划时,企业已走过16年风雨历程,但是企业的发展并非一帆风顺,企业在管项目仅有10多个,企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展,上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划,在这一战略规划的指导下,经过5年的艰苦努力,公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展,公司主营业务收入约增长了4倍,4个项目被评为“国优”,10多个项目被评为“省优”,并获得了多个各级政府颁发的荣誉,公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。

在制定企业战略规划前,首先要把握市场发展的趋势,做好宏观环境分析,因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时,应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手:即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响;分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度;分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响;分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。

其次,在进行行业发展趋势分析方面,我们应着重把握如下六方面的趋势:行业政策不断得到完善,行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移,猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布,物业管理市场与行业将逐步走向法制化;房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期,并带动物业管理市场的进一步繁荣;物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈,导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化;客户现实与潜在的需求持续增长,客户对物业管理的要求不断提高,物业管理服务的广度与深度将不断增加;业主的维权意识、消费意识同步提高,必然要求物业管理企业运作更加规范化;物业管理企业呈集团化发展趋势,跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。

在做好行业发展趋势分析的同时,我们要进一步进行行业竞争分析,即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。

二、企业战略的制定

在制定企业发展战略时,我们拟定多个可供选择的战略方案,其主要过程如下:

1.企业使命的确定:在确定企业使命时,我们借鉴了世界上许多成功的案例,如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”;韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础,创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点,把企业使命确定为“以一流的管理和服务,创造一流的生活与工作环境”。

2.企业战略目标的确定:企业战略目标通常考虑中远期目标,一般3~5年为中期目标,5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS:PAGE]目标时,充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力,把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有:企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。

3.企业竞争战略的确定:我们在制定企业竞争战略时,充分考虑市场环境和企业特质,制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等,确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。

4.企业战略的制定、评估和选择:进行战略多方案比较与评估,在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下,选择真正适合本企业的综合战略方案,企业战略方案应包含不同的层次,如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。

三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。

目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后,内部出现“你吹你的号,我拉我的调”的不协调现象,导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此,我们从三个方面加以解决:一是提高员工正确做事的能力,二是加强团队精神的培育,并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合,三是加强企业战略实施的监督。

在企业战略的指导下,我们做出了若干事关企业命运的重大决策,如改变了只为上级公司(发展商)提供物业管理服务的发展模式,积极参与市场竞争,并走出珠海,面向全国物业管理市场;实施差异化发展战略,走具有华发物业特色的品牌发展之路(精品战略、人本战略、社会效益优先战略);在服务产品结构上,突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等;实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略,使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路,在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列,成为珠海物业管理的一面旗帜,2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。

摘要:本文结合物业管理企业的特点,阐述了物业管理企业战略管理的重要性和如何实施战略管理的问题。战略管理事关企业的成败,我国中小企业平均寿命只有6~8年,其根本原因是企业缺乏清楚的战略目标,以及实施战略目标的途径与方法。物业管理企业实施战略管理必须在把握市场发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。

参考资料:

物业管理论文范文篇2

1.物业管理人才严重供不应求

据有关统计数据显示,截止2012年全国物业管理从业人员约612万人,较2008年的250万人上升145%,较2004年的144万人上升325%,但是,物业管理师数量仅有43,919人,平均每家企业只有0.6个,占全国612万从业人员的0.7%,由此可见,物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出,“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定,物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中,具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。

2.企业规模化发展过快,人才“拔苗助长”趋势明显

《发展报告》指出,到2012年底,物业服务企业数量约71,000家,较2008年的58,406家增长23%,较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米,较2008年的125.46亿平方米增长16%,较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间,企业发展规模呈几何倍数增长,而物业管理行业薪酬竞争力低,导致物业管理人才无论从数量还是质量上,都无法满足企业规模高速发展的需要,许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式,导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。

3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分

物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富,行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路,例如:就环境管理而言,住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业,而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护,高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面,商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此,未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任,而是在细分物业管理业态的条件下,根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。

二、关于物业管理职业培训转型升级的思考

随着物业管理业态的多元化,物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用,向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的,物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此,我们从不角度提出了六个转变模式。

1.传统培训模式向人才培养模式转变

传统培训模式以老师在台上讲授,学员在台下听记的方式进行,培训机构不太考虑培训对象的实际需求,企业对学员的培训效果也没有太多要求,甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下,人才的专业能力,培训能否带来行为改变、理念提升和绩效优化是企业更加关注的要素,因此,未来的培训不是为取得证书而培训,而是要着力培育企业关注且需要的实用型人才。学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”,培训共由八个单元组成,包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等,目的是为社区培育未来的物业管理总经理,为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可,相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。

2.单纯面授培训向线上线下结合转变

行业发展初期,从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多,很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而,随着互联网技术的应用,企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响,面授已不再是获得专业知识的唯一途径,同时,面授也存在诸如培训组织难,培训成本高等弊端。为此,网络线上培训顺应而生,网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾,而且培训成本低,学员可以随意自学,重复学习。近几年,许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是,对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此,物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势,学院砺工坊网络学院应运而生,并已经开展相关线上的培训服务。

3.理论培训向技能训练转变

早期由于物业管理行业刚刚起步,从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深,培训主要以物业管理基础理论为主,侧重对物业管理基本概念,基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展,基础理论已全面普及,企业更关注从业者技能的提升,有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的,因此,对从业者专业能力的训练成为培训机构重点研讨的方向。我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力,深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示,前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。

4.通用性岗位培训向专业化培训转变

国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次,分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而,随着行业的快速发展,房地产领域的技术升级,通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备,而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此,未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练,以满足企业真正的用人需求。

5.培训市场从中低端逐步向中高端转变

物业管理培训历经二十几年的发展已有了质的提升,但目前仍存在培训对象以中低端岗位为主,很少有针对企业总监以上的高端培训产品,特别是有关企业经营管理、宏观决策以及资产管理等问题的研究较少。相比较物业管理的上游产业——房地产行业,房地产总裁班、高级研修班、MBA、EMBA等高端培训产品则百花齐放、层次分明、门类齐全。但就物业管理企业而言,仍然有一大批高层管理者有需要开阔视野、提升能力的需求,像绿城物业集团、长城物业集团分公司总经理以上等一批大型企业的高管,都被送到清华大学、北京大学等知名高等学府进修。因此,物业管理行业发展到今天,同样需要以多层次的培训体系及多元化的培训产品,来满足各层级从业人员的需求,不久的将来物业管理高级研修班、高端论坛等新型培训必将成为高端物业管理培训的主打产品。我们也正在积极研发企业“沙盘模拟培训”等产品,重点解决企业经营管理决策层面临的实际问题。

物业管理论文范文篇3

一、国有物业管理企业的现状

国有物业管理企业大部分是从计划经济时期的房管所转制过来,受到传统体制的影响,不少国有物业管理企业不能适应市场经济发展的要求,管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后、经营业绩不佳,很多这样的企业没有经营、拓展、投资较大项目的独立自主权和决策权。这较为严重地制约了企业走向市场的步伐。除了受到传统体制的影响外,国有物业管理企业员工队伍的整体素质不高也是一个重要原因。如员工年龄偏大、文化水平较低、安于现状、缺乏进取心和危机感。这些无固定期限劳动合同的员工,企业要与其解除劳动关系,或者让其待岗不是容易的,也不符合劳动政策、法规。即便企业费尽心机说服其下岗或解除劳动关系,但承担的费用也是相当惊人的。如此带来的国有物业管理企业负担是很重的,企业的经济效益相对较差,员工的收入势必受到影响,企业指望这些缺乏进取心、没有压力的员工在日常管理服务中自觉、认真、负责地维护企业形象和业主的利益确实相当不易。因此,国有物业管理企业的改革、改制势在必行。

二、国有物业管理企业改革的困惑

说到改革,很多人想到的是民营,似乎这样所有问题就会迎刃而解,其实不然。不是有民营企业感叹:有些地方享受不到应有的待遇,抗风险能力差,得不到政府部门的扶持、关照,小而散的结构没有市场的竞争力,只能管理物业市场的“边角料”?等等。随着改制工作的不断深入,新情况、新问题就会不断凸现出来(据先期转制的民营企业介绍,相当一部分员工要下岗)。体制的转变,职工切身利益关系的调整,历来都是特别敏感的问题,必然会产生不同的思想认识和情绪波动,解决不好可能对改革造成消极的后果。我们应当从维护改革、发展、稳定的大局出发,以“三个代表”的思想为指导,以《物业管理条例》总则规定的“为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境”为立足点,在推进改革的同时,妥善处理各方利益,不要忽略了计划经济下的老职工的利益和想法,更不能把矛盾推向社会,企业能自己消化的尽量消化。

国有物业管理企业很多是由计划经济下转制而来的“老的事业单位新的企业”,在有些方面要承担历史遗留问题,要在一定时期担负社会、政府的职能,并非纯粹的经济组织,不能简单地追求经济效益的最大化。政府、上级部门一些指派性的工作还是要做的。现在一些设备、设施陈旧,条件差,维修、管理难度大,而收费低廉的老公房、售后房大都由国有物业管理企业管理,往往是吃力不讨好,吃力没有效益。总书记在谈及“立党为公、执政为民”时要求“必须落实到各级领导干部的思想和行动中去”,物业管理企业当然不能例外。也就是要为群众诚心诚意办实事,凡是涉及群众切身利益和实际困难的事情,再小也要竭尽全力去办。老公房的物业管理集中了老百姓很多“看得见”的“急”“愁”“难”事,关系到千家万户的安居乐业,关系到党和政府的形象,如以追求经济利益最大化的标准,有实力的专业化的物业管理企业是不会接手的。再说现在上海售后房物业管理费的标准是沿袭1997年的,收费标准是由政府早就核定的,并没有实施“商品化”、“市场化”,最近几年也没有考虑到物价水平、工资等水平发生的变化,市场化运作的机制实际上还没有完全建立。所以“国退民进”的口号叫了十来年,至今不能全部“民营”的原因也就不难理解了。

三、国有物业管理企业改革、改制的设想

但是国有物业管理体制的改革终究是不能忽略的,可“民营”并不是唯一的选择。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出的“混合所有制经济”,意即不同性质的资本结合或参股而形成的经济成分,一般采取股份制的资本组成方式,它以社会中存在多种所有制经济成分为前提,通过各类性质的产权在市场中以各种形式自主流动和重组形成,并为适应竞争和市场的需要不断变化资本结构。混合所有制经济有利于形成规范的现代企业制度,从而有利于实现企业运营的高效益,有利于推动生产资源的优化配置。这对国有物业管理企业改革、改制很有指导意义。

在上海的国有物业管理企业主要是三类:一类是由房管所转制的物业管理公司,这类企业由于缺乏完全的企业经营自主权,所以难以发挥其积极性和潜力,这部分企业面临着政企分开,公司制改造和建立现代企业制度的艰巨任务;第二类是由开发商建立的物业管理企业,这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主,在经营上有一定的垄断性,市场化程度不高;第三类是适应市场需要而成立的物业管理公司,目前这类企业一般规模较小。对于国有物业管理企业来说,大都存在着主管部门多,人事关系复杂,办事效率低,工作积极性不高的现象,因此,大多数国有物业企业的主要经营者都希望通过改制来改变这一状况。由于各种原因,不少国有管理企业只能等待,希望政府或者上级主管部门能够有一个明确的可操作的办法。

这样的物业管理企业已明显落后于市场经济发展的步伐,现就第一类由房管所转制的国有物业管理企业谈点粗浅的看法。

物业管理企业“国退民进”是总的发展趋势,这是市场经济发展的必然结果。产权清晰的、条件成熟的,改制不会产生太多矛盾的,企业国有资本可以通过申请、审批、立项、资产评估确认、产权转让交割等规定程序,在实现国有资本保值、增值的基础上从企业中退出,建立民营性质的有限责任公司。而大多数国有物业企业只能通过“渐进式”的方式,先采用部分国有资本从企业中退出的方式,建立一种仍以国有资本为主,以全体职工持股,或者经营者持股,抑或有外部投资者参股的国内合资的股份制企业,这同样符合中央提出的建立混合所有制经济的政策。

这样的改制方式,企业内部不会掀起很大的波澜,不会殃及关系到千家万户安居乐业的售后房管理小区,不会产生大批员工同时下岗的局面。各项工作能有效衔接、平稳过渡、循序渐进、不断完善。

全体员工持股、经营者、管理层持股和外部投资者持股三种改制方式,笔者更倾向于由经营者、管理层根据职务、能力、承担的责任按比例持股。由经营者、管理层持股可以是企业总股本的49%,国有股51%。这样就可以避免管理层、经营者无所作为、安于现状、不思进取的倾向,也可以避免人人持股、却没有人负责的现象发生,同时又能得到具有实力的母公司、上级主管、相关部门的关心、扶植和有效的监督,一旦经营者缺乏应有的领导能力,不能适应形势发展的需要,竞争意识差,无力领导企业进一步的创新和发展,可以在上级主管部门和公司管理层的共同监督下,把不合格的经营者的股权转让、出售给有能力、有创新理念、能有效组织团队不断开拓创新的外部投资者。经营管理层同样引入竞争机制,给企业找到合适的经营管理者。经营者、管理层持股后,自然会带来决策机制的变化,激励机制的变化,管理水平的提高和企业效益的提高。主要表现在经营者、管理层风险意识、危机感、自主经营意识增强,使企业运行更贴近市场,减少盲目性,在管理制度上更加规范、严格,经营者寻找新业务,拓展新的经济增长点的积极性自然会不断提高。

四、国有物业管理企业改革需要制度、措施相配套

循序渐进的改制为充分发挥经营者、管理层的创造性、积极性提供了良好的机会,却不能使企业的内部管理自然得到改善,员工的积极性需要健全的制度和政治思想工作加以提高、保障。适时地建立、健全一套适合企业自身发展需要的经营管理的模式显得尤为重要。公务员之家

与企业改制、改革相配套的企业须有明确的岗位责任制,并加强日常的督促考核,切实搞活分配,以岗定薪,责权利相结合,各岗位必须纳入竞争机制,要积极、有效地开展业务、技术的培训,加强政治思想工作,教育员工改变观念,增强市场意识和服务意识,积极培养、录用、招聘人才,相对重要的项目设立AB角,调动积极性,引入竞争机制,优胜劣汰,亦可为拓展市场储备人才。通过一系列有效的措施、制度和思想工作,调动员工的积极性,使他们自觉在各自的岗位上为企业的发展,为企业树立品牌发挥作用。

上海威斯特物业经营有限公司是国内合资性质的国有企业,目前,经营者和管理层占了15%的股份,这几年经过内部机制的改制和各项制度措施的落实,实行的是较灵活的分配机制,把个人的经济利益和工作实绩尽量挂钩,从而调动积极性,促进了各项工作的开展。在市场拓展和经营管理服务方面取得了较好的业绩。为适应企业发展和市场经济的需要,公司成立了董事会、监事会,下设办公室、人力资源部、财务部、物业部、市场运作部、工程部、综合经营部、维修中心,同时因业务和管理需要成立了智能化公司和若干个子公司。公司的品牌已初步得到确立,在做实的基础上不断做大、做强,取得了较好的社会效益和经济效益。

物业管理论文范文篇4

关键词:物业管理;原因;对策

物业管理是指由专门的机构和人员,依照合同和契约,对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫、安全保卫、公共绿化,道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

(一)物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来,物业管理服务收费问题一直是工作的难点,也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度,主要是收费标准过高。对于物业产权人来说,主要是针对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小;对于物业使用人来说,与以往相比,除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。

从物业管理单位的角度,主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示,对于物业管理项目进行成本核算,发现除了个别项目外,大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清,承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务,不仅物业管理企业要投入人力代收费用,而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在,物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用,承担了很大的经济风险。

(二)物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后,居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难,其关键是不能解决经费来源,仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源,大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位,很少有物业管理企业落实到了这一笔资金;按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持,住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生,使这一笔资金也难以全部落实;合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少,业务量小,不能从中取得多少收入,对资金的补充也是杯水车薪。

(三)物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的,国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白,初步改变了我国物业管理无法可依的状况,然而,与物业管理实践对立法的要求相比,仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定,使得在管理中形成大量的矛盾与分歧,物业管理的纠纷事件日益增多,而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

二、若干原因探析

(一)产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固,物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下,居民除交纳象征性房租外,没有其它任何住房消费,而推行新的物业管理模式,住户要支付高出原有房租许多的物业管理费,在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全,竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律,执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上,对于物业产权人、使用人来说,可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益,而对物业管理单位来说,由于分户收费金额小,欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的制约,在目前情况下,要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费,存在着诸多的实际困难。

(二)物业管理经费不足的主要原因

(1)物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段,需要大量资金投入,尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴,但远远不能满足物业管理快速发展的要求。(2)物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足,营运资金缺乏,导致大多数物业管理企业处于亏损状态,除了收费难,启动资金没有到位等原因外,还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。(3)物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主,多种经营”。物业管理公司要取得经济效益,既要通过各种方法降低管理成本,又要开拓经营渠道增加收入。

(三)法制建设跟不上物业管理发展的主要原因

(1)效力层次低、权威性不高,体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章,政策及规范性文件,这些规章的权威性、普遍适用性较低,不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中,缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法,一旦某一单行法规出现立法漏洞,无法可依的现象便不可避免。(2)内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系,而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理,至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时,尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节,是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象,不仅增大了物业管理企业的工作难度,也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、我国物业管理发展对策

作者试图根据我国具体国情,结合国内外物业管理的一些先进的管理经验及方法,探索解决当前问题的行之有效的方法。

(一)解决物业管理收费问题的有效途径

首先要改变传统观念,提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后,还要在使用期限内,连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时,强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利,维护自己的利益。再者,物业管理要得到发展和繁荣,就要得到政府的扶助和支持,政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展,激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策,应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准,使物业管理服务的价格构成更加合理,同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发,对物业管理收费实施特殊优惠的税制,减免部分税费,减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴,这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性,推进住房制度改革进程。

(二)物业管理企业应从多方面着手,以改善经费不足状况

(1)物业管理可实行规模化经营。企业在生产规模上要达到经济规模,此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。(2)物业管理应实行专业服务社会化。我国的物业管理公司机构大、人员多,公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为,这势必大大增加了成本。物业管理公司应以积极的态度,努力寻求和适应符合国际惯例的新的管理架构和方式。(3)物业管理公司应开展多种经营。物业管理公司采取“一业为主,多种经营”。物业管理公司在从事物业管理和服务的同时,也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务,也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。(4)改革现行物业管理体制,打破单一物业管理模式。从大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发,可以尝试打破普遍推行物业管理公司管理一种模式的体制,将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式引进我国大陆的物业管理体制,实行物业管理公司管理与业主的自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理就是住宅小区(台湾称社区)的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自己打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分:一部分是私产(即居民的套房),由业主自己打班;另一部分是公产,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有,由他们自己管理,即所谓业主自营式物业管理。台湾的物业管理队伍非常精干,专职人员只有两位,一位是干事,另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备,并且24小时录像,保留二周)。另外有少量的临时工,如保洁员、修理工等,由干事根据需要聘请,他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业,加上文明程度较高、设备先进、通讯发达,所以其物业管理成本不算高,水平和效率却很高。

(三)完善物业管理法律法规

为了规范物业管理的组织和行为,保障各主体的合法权益,构建物业管理市场的公平竞争秩序,当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上,提出如下的建议:(1)提升物业管理法规的层次和效力,建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系(含主体的权利义务)、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调,尽量摒弃狭隘的部门利益,以实现法规的体系化,促进法与社会需求之间的和谐。(2)完善物业管理法规内容,做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围,除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外,还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度,净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求,并放宽企业参与市场竞争的条件。再者,应当理顺物业管理市场的监管体制,细化各职能部门的职权及行使职权的程序,完善监管、制约手段。最后,完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式,构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系,使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚,这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务,尽可能减少和避免纠纷,违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序,使各类组织依法定程序切实履行监管义务,保障物业管理法规的贯彻实施,也便于保护各个主体的合法权益。

参考文献:

物业管理论文范文篇5

路房改房如何推行物业管理。

关键词:房改房物业管理

房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今,我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变,即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制,社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流,对管内房改房推行物业管理?本文作一探讨。

一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义

(一)铁路职工生活小区的特点

铁路职工住宅分散;规模小,跨度大;住户比较单一;长期由房建段、生活段等不同部门分散管理;大部分楼房残旧,维修费不到位;没有向住户收取维修基金;对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制,难以统一管理。

而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性,以前单位充当物业公司的角色,屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受,推行物业管理困难重重!

(二)推行物业管理的紧迫性和意义

1.紧迫性

物业管理,大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆,经国内各地大力扶持发展,已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制,房改制度不断深入,加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势,推行物业管理。

2.意义

首先,物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式,物业管理企业配备专门的管理人员,对生活小区进行统一的管理,实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变,克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端,避免了因管理问题而出现互相扯皮,互相推诿,最终造成管理落空的结局,大大提高了小区管理的效率和质量;

其次,物业管理使一部分职工从主业分离出来,专职小区管理,解决职工住户的后顾之忧,对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义;

再次,物业管理企业向用户提供多方面的综合服务,使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操,改善精神面貌,对促进精神文明建设,净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。

二、铁路房改房如何推行物业管理

目前的状况是,房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在,其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强,无法建立服务消费观念,导致物业管理难以进入房改房管理当中。

如何突破房改房小区物业管理的瓶颈,如何在铁路房改房中推行物业管理?重点从以下几方面入手:

(一)采取强有力的整治措施

1.彻底拆除违章建筑,清理二违三乱

铁路住宅违章建筑存在由来已久,有乱拆建的,有占地搭建的,也有空中违章楼阁,有的还在媒介上曝过光,但都得不到有效的解决,这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观,而且影响了主体建筑的安全使用,甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区,首先面临的是违章建筑,拆除这些违章建筑,采取强行拆除措施前,需经过多次细致调查研究,认真总结过去经验教训,并详细制订整治方案,掌握违章情况后,依靠组织强行拆除。一方面,在深入摸底调查的基础上,先后多次张帖告示和宣传标语,召开现场座谈会,把整治小区的目的和规划反复告知住户,另一方面通过有关单位领导对违章户做工作,争取得到住户的理解和支持,并采取相应的经济制约办法,对不配合整治的钉子户依靠组织,强行拆除。

2.完善配套设施,狠抓硬件建设

良好完善的配套设施,是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区,可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区,要重在完善,对无人管理的小区,则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理,增强小区的防范能力,车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题,减少车辆失窃案件,消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌,增强小区的文明氛围。

(二)加强物业管理的软件建设,不断规范物业管理

1.完善规章制度和设立资料台帐

没有规距不成方圆,完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动,而且对住户的一些过激行为具有约束的作用,有利于住户对物业管理处工作的监督,促进管理水平的提高,这些规章制度包括:住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定,管理费收费办法、住户手册、员工手册,房屋装修规定,门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等,而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作,例如完整的住户情况台帐,有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。

2.组织成立业主委员会

成立业主委员会是物业管理相关法规的要求,也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会,目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头,召开全体业主大会,由业主大会推选。但由于各种原因,这种做法在既有小区中没有得到很好实施,选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人,采用差额选举的办法,由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长,然后在此基础上成立业主委员会,保证所产生的业主委员会具有一定的代表性,并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程,使小区管理制度得到完善,管理力度得到有效的补充,促进小区管理工作向规范化迈进一大步。

3.有偿服务,房管转制实现大突破

有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定,实行有偿服务,物业管理服务费与专项服务费并存,参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力,收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制,实行有偿维修服务,根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费,从而减轻企业负担,实现房屋管理从福利型向市场化转变。

(三)加强日常管理

1.治安安全管理

一个治安安全的生活小区,其安全防线是相当坚固的,对进出小区的人、物、车了如指掌,只有这样,在安全方面才能做到静动检查、点面结合。

(1)建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”

三道防线,即:一是严把门岗,聘请保安人员,实行门卫值班制度,二是职工家属中组成义务护区队,三是小区管理人员和保安人员组织巡查;

四个控制点:第一,对进出小区的装修人员进行登记掌握;第二,对住宅小区进出人员的掌握;第三,对汽车进出的掌握;第四,对货物进出的掌握。(2)加强户籍和出租屋的管理,清理三无人员

由于“三无人员”无固定职业、无固定住所,管理难度大,也是违法犯罪等不安定的

潜在因素,在创建安全小区的工作中,清理三无人员非常重要,可在地方综治办的指导下,对住户人籍对号入册,建立来访登记制度,严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区,另外,制订房屋出租管理规定,加强对出租屋的管理。

(3)成立帮教小组,搞好帮教工作

配合地方打击“黄、赌、毒”活动,与派出所、居委会联合成立帮教小组,重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教,防止住户吸毒,净化小区环境。

(4)重点抓好保安队伍的建设,确保小区安全

万事人为本,充分发挥员工的作用非常重要,特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢?具体的做法:一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法,严格兑现奖优罚劣的情况,把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩,及时严肃处理各种失职问题,对较大问题造成重大影响或情节恶劣的,即时清退;二是对保安员的业务培训和演习,提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力,全面提高管理质量;三是对好人好事的宣传,让员工之间互相学习,互相促进,最大限度地发挥每一员工的作用。

2.房屋设施管理

(1)实行房屋装修申报制度,控制违章建筑

房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题,经常引发诸多管理问题,例如施工噪音,建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构,影响正常使用,还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明,实行房屋装修申报制度,可有效地控制这些问题的发生,保证物业管理的顺利开展。

(2)日常巡检,防治结合,动态维修

贯彻“坚持预防为主,周期状态修缮,重点整治病害,逐步改善条件,确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检,对病害发现一处,处理一处,延长维修周期。

(3)坚持春检制度

每年春季设备安全大检查,及时发现房建设施设备的病害,根据掌握的情况合理编制大修计划,把有限的资金用于最需要之处。

3.卫生管理

这是物业管理基本业务的重要组成部分,其好坏直接影响物业管理的成效,需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的,卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责,实行物业管理后,卫生管理应纳入物业管理范畴,由物业管理专职保洁员负责,便于对工作的日常监管,也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口,聘用适当人数的保洁员,日常打扫公共环境卫生,清洁垃圾箱(桶),定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法,但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。

4.车辆停放管理

涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小,适当划分车位,专项保管,收取专项服务费,对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度,确保车辆安全,

5.费用管理

(1)正确把握物业管理的收费原则

物业管理涉及多种费用的收取工作,包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成,制订费用标准时要立足于整个物业管理市场,找准自身的市场地位,理顺管理与收费的关系,既要考虑职工的经济承受能力,又要符合政策法规的要求,并且需要与自身提供的服务相适应。

(2)采取有效的收取方式

铁路住宅区有一个非常突出的特点,即住户比较单一,绝大部分为内部铁路职工,针对这一特点,可以采取工资代扣管理费的做法。

(3)增强收费工作的监督力度

配备专职的收费人员,定期对收费员的工作进行督促,每月对收费情况进行总结、分析,了解住户不交费的理由、原因,一方面不断规范自身的管理行为,提高管理水平;另一方面采用上门做工作,逐个击破的方式,有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布,增加费用收支工作的透明度。

物业管理论文范文篇6

目前,应用电梯的范围越来越广,而且数量也日益增多。在电梯使用过程中,若稍有懈怠,就很可能会造成不可挽回的损失,这与人们的生命财产安全有着密不可分的联系。故而,供电公司物业管理的电梯管理是一项非常重要的工作,必须予以重视。可是,目前很多供电公司在电梯管理方面还存在着诸多不足之处。

1.1维修人员没有经过专业培训,存在无证上岗的现象

在现实生活中,有些供电公司在物业管理中为了以降低成本来获取盈利,通常会聘请那些专业技术水平不高、没有维修资质的从业人员,令其负责电梯的日常维修和保养工作,有的从业人员甚至严重缺乏专业技术方面的知识,遇到问题往往会处理不当,从而耽误了供电公司电梯维修的进程。

1.2维修人员对工作持不良态度

有些供电公司的电梯管理人员错误地以为只要电梯能够正常运行,不发生故障,就不需要对其进行维修保养。对电梯的预防式维护和保养不够重视,对电梯存在的安全隐患不积极排查,最终导致维修质量不达标,维修效果不好,严重的甚至会酿成大祸。

1.3电梯定期检验不合格,带病运行,留下安全事故隐患

在每年的定期检验中,有的供电公司电梯设备使用年代较久,部件老化损坏现象比较严重,但却未设维修资金,不能维修更换部件,造成电梯定期检验不合格。在未领取合格证的情况下,这些供电公司仍然偷偷使用不合格的电梯,导致电梯故障频发。

1.4电梯专职安全管理员挂职不管理或无专职安全管理员

根据现行法律法规要求,电梯使用单位应当配备电梯专职安全管理员,在一些公共场所,甚至要求根据安全需要配备电梯驾驶员。对于安全管理员的职责也有明确规定:“电梯专职安全管理员应当做好电梯运行和管理记录,督促电梯日常维护保养单位做好质量检查和相关保养记录;妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙;监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯;发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的,做出暂停使用的建议,并报告本单位负责人。”而在供电公司物业管理的实践中,电梯一般都由工程部人员挂职不管理,有些公司则根本不配备管理人员,造成了管理上的缺失。

2加强电梯安全管理与维修保养的有效措施

2.1完善电梯管理制度

(1)确切落实安全责任主体。在电梯正常运行之后,关键是靠日常维修和保养来确保其安全运行。这项工作的专业性极强,且责任重大,现在大多数的物业管理单位都不具备足够的能力来单独完成这项工作,故应合理选择、委托专业的电梯维保公司负责电梯的日常维保工作。2014年1月1日实施的特设法第十三条细则中明确提出“特种设备生产、经营、使用单位及其主要负责人对其生产、经营、使用的特种设备安全负责”,这就进一步落实了电梯安全责任主体。(2)拟定必要的规章制度。健全的规章制度可以明确电梯管理过程中的责任,保障电梯的安全运行,加强电梯管理工作的标准性和规范性。(3)建立有效的监管制度。通过现代网络技术,制定和完善监管系统,有效地掌控电梯运行状况及维修保养质量等情况。

2.2加强电梯维修保养人员的专业培训

电梯能否安全地运行,不单与电梯自身质量的好坏有关,还跟电梯维修保养人员是否具备专业素养有关。(1)身为一名合格的电梯维修保养人员,必须时刻保持严谨的工作态度和强大的责任心。如果从业人员没有较高的专业素质和较强的责任心,那么就很难保证电梯维修保养工作的准确性,同时还会把小患酿成大祸。(2)必须对维修保养人员进行相关知识的专业培训。维修保养人员唯有经过理论与实践的专业技术培训,且顺利完成考核内容,才能持证上岗,并在故障发生时迅速而准确地做出判断,采用恰当的方法使电梯在最短的时间内重新开始安全运行。(3)必须对维修保养人员进行良好的心理素质培养。对从业人员来说,电梯维修保养工作有一定的危险性,而培养从业人员具备良好的心理素质,有助于快速检查出电梯故障,更有助于保障电梯的使用性能,从而可以在一定程度上延长电梯的使用寿命。

2.3加强电梯安全知识的宣传

除了完成监管、使用、维保等工作以外,加强电梯安全知识的宣传也是减少电梯故障的一个重要措施。依据有关部门的调查数据,国内每年发生的电梯故障中,有很大一部分是因为电梯安全知识没有宣传到位引起的。为了避免类似情况的发生,南通市供电公司采取了以下管理措施:首先,加大宣传力度,强化责任主体意识。通过相关法律法规及电梯安全知识的广泛宣传,让有关部门或组织加强对电梯安全运行的重视,摒弃侥幸心理,严格参照规章制度进行维保和管理工作,保障电梯的维修保养质量。其次,对电梯管理人员进行专业培训,对电梯乘客进行安全乘梯知识宣传:(1)对管理人员开展知识培训,比如电梯开梯和停梯方法、电梯困人救助方法及紧急故障报修处理方法等。(2)对电梯乘客普及正确的安全乘梯知识,在电梯轿厢内或附近张贴必要的警示标牌及宣传文字说明,如,电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯,不得有下列行为:1)不能使用明示处于非正常状态下的电梯;2)不能强行扒撬电梯层门、轿门;3)不得在电梯内蹦跳、打闹;4)不得携带易燃易爆物品或者危险化学品搭乘电梯;5)不能拆除、毁坏电梯的部件或标志、标识;6)不能运载超过电梯额定载荷的货物;7)不能有其他危及电梯安全运行的行为;8)乘坐的电梯发生故障时,电梯乘客应当通过报警装置与电梯管理人员取得联系,服从指挥,等待救援。

3结语

物业管理论文范文篇7

为加强商品住宅小区物业管理,解决目前存在的主要问题,将物业管理提高到新的水平,笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用,强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策,做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作,严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格,确保物业服务企业资质的真实性、有效性;加强对物业从业人员继续教育的培训,不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程,首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督,其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”,影响较大的,房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改,情节严重的,应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处(社区)指导小区业主委员会(或建设单位),严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作,禁止物业服务企业未办理退出交接手续,擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为,确保小区物业管理正常运行,严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为,维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作,确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持,支持小区物业费调整的申请,顺应物价增长指数,顺应城镇化发展新要求,以实现收费与服务的权利、义务对等,利于住宅小区质量再造,提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关,立足满足一比一以上比例的车位设计,营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合,要各司其职,需要更多地关心和支持小区物业管理工作,形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定,明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体,要履行职责,转变观念,主动担当,把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程,牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务,积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用,加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通,积极帮助小区解决和处理相关问题,使小区工作得以相对管理,小区居民有了“管家”。小区重大问题,需要政府相关部门共同研究解决的,应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通,一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用,推进物业管理健康发展

物业管理论文范文篇8

1.城市住宅小区物业管理体制滞后。

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门,应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系,但目前一些城市物业管理政出多门,部门越位,想管又管不好,致使物业管理处于自发状态,加之物业管理的归口部门不清,协调不力,遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺,物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用,责权关系也不明确,物业管理与行政管理等方面的关系不协调,这种不健全的管理体制,使物业公司对一些管理项目处于两难境地,影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决,就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力,对物业管理认识不清。

居住在各类城市住宅小区内的业主,其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的,规模大的住宅区业主更是千差万别,业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次,为各自的利益冲突经常发生,增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异,物业管理的服务、管理范围的界定,有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中,多数业主继承了过去住公房管理模式的概念,认为自己给了物业管理费,那么物业管理部门就要对房子全权负责,对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿,对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识,尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性,但在传统观念的影响下,从内心来说不愿意有这种长期消费,心理上还没有完全接纳,仍存在抵触情绪,有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张,从而产生矛盾,使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高,管理人员素质低下,直接影响物业管理持续发展。

现今,大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响,以及因资金问题困难运作,无法为业主提供周到和全面的服务,标准所规定的物管服务评定项目,企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下,无法达到业主的期望,引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业,对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是,国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,加之近几年来发展较快,从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的,所学专业五花八门。因此,管理队伍素质良莠不齐,从就业人员素质看,有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员,有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚,大部分物业管理公司的员工属于半路出家,缺乏系统的专业知识和管理技巧,面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心,往往只习惯于公共服务项目,不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准,但没有一套行之有效的考核标准和考核办法,尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育,使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状,直接影响物业管理持续发展,而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。

所谓住宅小区智能化,指的就是利用4C(即计算机、通信与网络、自控、IC卡)技术,通过有效的传输网络,将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成,为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段,以期实现快捷高效的超值服务与管理,提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高,越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术,主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金,还需要专业技术人员进行日常维护。其实,真正实施了小区智能化后,可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足,大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术,多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段,因而不能有效地提高管理质量和效率,不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求,制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说,物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面,服务是宗旨,管理是目的,经营是手段,这三方面的工作是相辅相成的,要寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人,要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证,价值得到保值与增值,甚至还要使物业管理产生品牌效应,使物业成为业主的自尊与自豪。因此,需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高物业管理公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作,为开展物业管理工作提供法律保障。

为保证物业管理有章可循,按章办事,必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是:尽快出台地方性《物业管理暂行规定》,明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工,并对物业管理进行指导与监督的地位;明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系;明示从前期管理到日常管理,管理用房,管理经费和奖惩等一系列物业管理规范,各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来,明确政府行使监督指导权,管委会行使主权、物业公司行使管理服务权,以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规,要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整,以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则,建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规,做到有章可循,按章办事。

2.重视基础管理工作,明晰物业管理主体。

物业管理的基础工作应早介入,并使之法制化,为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则,使物业在建造中更加合理、经济有效;在住宅小区竣工后,应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收,保证建筑质量,保证使用功能,并做到档案资料齐全完整,这是搞好物业管理关键性的一环,也是与业主和住户建立良好的经济关系,依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系,协调好与住户及管委会等方面的关系,积极配合街道办事处、派出所开展各项工作,为物业公司经营管理争取社会合力,为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质,“以人为本”,提升管理服务的质量。

科学的物业管理,来自于训练有素的物业管理专门人才,培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质,首先,要制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考核合格后持证上岗;其次,企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要,定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训,使员工专业技术水平不断提高;再次,从员工中选拔有培养前途的人,参加物业管理专业学历教育,为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是业主,业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业,一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重为业主提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立,选出水平比较高,对物业管理有着一定认知的业主委员会,并引导业主委员会开展工作,由业主委员会代业主行使各项权利。

在物业纠纷中,业主是弱势群体,只有帮助小区业主成立业主委员会,让其发挥“主人翁”的作用,管理自己居住的“家园”,才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用,多办一些宣传、咨询活动,提高业主的自我管理意识,通过各种有效渠道加强宣传力度,使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现,更重要的是要实现物业自治,靠业主自身积极参与,才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合,为了业主不至于因为物业管理意识的生疏,而影响其获得应有的合法权利,需要加强宣传力度,采取各种方式,发挥行业协会的作用,把涉及到维护业主权益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

5.大力推动物业管理智能化。

物业管理论文范文篇9

关键词:新时代;写字楼;物业管理;特点;定位及发展

一、新时字楼物业管理的特点

1.专业且专注的特点。新时代的写字楼与传统的写字楼相比较,更加注重高端写字楼的物业管理与服务质量。写字楼的物业管理工作虽然是后来才被重视起来的,但其基础较为牢固,既做到了基层的良好服务与管理,又做到了注重高品质、品牌的打造建设。更加侧重于写字楼在运营服务商方面的角色担任,凭借专注且专业的精神品质来建设高端、高质量的品牌。2.服务理念注重价值。新时代下,写字楼被当作一个富有生命的物体来看待。如此一来,便使得服务对象富有生命化,管理方式也因此更具有人性化,企业更加注重用精心和匠心自外而内地提升其自身内涵与价值。例如写字楼物业管理较为出色的楷林物业,本着细节与极致一手抓的价值理念,使物业向着更加辉煌光明的方向发展。该物业公司在此理念下可以将工作做到符合极其细微精致的标准,它的电梯可以严格控制在标准的27.5s以内;在清洁过程中,甚至可以用棉签来仔细地进行清洁,针对于不同的污垢配以八十多种的污垢清洁剂;一个停车场坪漆的设计需要经过九道复杂的工艺程序,在减少噪音和增加舒适感等方面极具优势。楷林物业之所以能够做大做好,正是因为它给予了物业服务一定的生命理念,用心做好物业管理服务工作。3.写字楼物业管理服务体系独具特色。新时代下写字楼物业管理服务体系主要分为以下四大板块:精心的管理服务、愉悦的客户体验、优化资产配置以及智能自动化共享。这便是新时代下物业管理的核心竞争力及产品的独特竞争优势之所在。正如我们经常问到的,一个企业在现如今市场竞争如此激烈的背景之下,要怎样才能赢得顾客的芳心,占领更多的市场呢?答案很明了,就是靠企业的服务体系,企业的软实力必须够强,才可实现此目标。

二、新时字楼物业管理的创新与发展

1.写字楼快速发展助推物业管理服务。从传统封闭式的写字楼工作环境演变为新时代下开放形式的写字楼,这能够充分体现出国家在改革过程中的开放发展。现如今,写字楼越来越多,已经远远不能用座来描述,取而代之的应该是群。之所以会出现写字楼群的现象,是由多种因素共同影响的。比如我国的经济产业一步步由“制造”转变为“智造”,这就需要有更多的产业研发部门,在我国大力倡导积极创业的前提下,有越来越多的科技企业应时而生。高质量、研发前沿的产业正在加快创新发展的前进步伐,在一定程度上推动了高端写字楼物业管理服务的高要求、高标准。就我国现状而言,我国的写字楼年均落成量均是全世界最高的国家,这正是新时代下我国写字楼的发展新趋势与新定位。其实,在这种背景下的写字楼空置率也是较高的,因此就出现了两种不同的观点,其中一种观点认为,如果依据现在的消化能量进行发展消化的话,可能五十年、一百年都未能完全消化。该种看法显然比较片面和狭隘的。如我国上海的浦东地区,在过去曾出现过写字楼空置率极高,甚至不花钱就可以免费办公的情况,但随着社会经济的不断发展,上海浦东的房子已经非常稀缺,不可同日而语。2.写字楼物业管理要与时俱进。改革开放以来,众多的实践案例证明了要想把事情办好、办成功,必须坚持中国特色的相关要求及标准,同样,物业管理服务也应该按照同样的中国特色来发展创新,只有这样,写字楼物业管理服务工作才能做得更好。需要特别注意的是,首先,要充分利用好政府给予的一些优惠政策,如设备资助及人才供给等方面;其次,写字楼的全球化商业性质的经济活动,要用国际化的视角全方位的审视其发展,做好职责范围内的服务工作。3.虹吸现象倒逼写字楼的服务及管理规划。写字楼对于周围环境的影响极大,尤其是在经济方面,其造就的精神财富以及写字楼所延伸出的各种产业,为当地的税收及GDP增长做出了巨大的贡献。对此,物业管理部门要专门就写字楼在所需资金来源、知识技能以及人才所需方面的虹吸现象,提前做好充分的物业管理服务的设计工作。首先,在写字楼内部,人流量及物流量都比较大,服务范围延伸较广。比如可以在写字楼内开展会、宣传服务及餐饮等活动,这在一定程度上也为写字楼物业管理带来了难度与挑战;其次,写字楼新兴技术及设备的使用增加了写字楼物业管理的难度,对写字楼管理提出了新要求;最后,写字楼的客户量急剧增多,为了给客户带来最佳的体验,要求创新传统的物业管理服务,使服务变得具有特色且多元化。如今,越来越多的企业会选择将企业的后勤工作全权交与综合服务商设计处理,这其实是一种新的发展形势。综上所述的各种情形,均能够增大行业的发展增值空间与机遇。

三、新时字楼物业管理服务的定位及发展探究

1.要在行业中起到领头羊的作用。在行业发展过程中,要合理地利用好自身的优势,充分体现人才汇聚的特点,在行业的专业知识技能与管理方面,发挥好榜样的作用。通过虹吸效应将企业优秀的一面延伸扩展开来,尤其是在企业的智能自动化发展方面,要加大扩展及建设的力度。要在行业内建设好人才培养中心,积极发挥领头羊的模范及带动作用。目前,把企业的自身优势转变为企业所独有的特色,更好地服务社会。2.管理服务极具中国特色。首先,在绿色管理和智慧管理这两方面都相比较于之前有所改善,真正做到了后来者居上。只有在写字楼物业管理服务方面占据领先地位,才能为以后的长期发展打造良好的基础。现如今我国的写字楼供应量是全世界最高的,要充分利用好这个优势,将写字楼物业管理服务工作做好,使我国的写字楼成为全球最优秀的写字楼。其次,写字楼物业管理服务应该提供更加智能化、多元化的优质服务,建设更加人性化的服务。

四、新时字楼物业管理的优化路径

1.管理的标准化。服务性行业发展水平的其中一个标准就是管理的标准化程度,标准化程度越高越有利于管理工作的进行。写字楼的物业管理要有一个严格的标准,根据国家的一系列要求,要制定一个合理的管理标准,推动写字楼物业的发展。2.管理的专业化。物业管理的专业化也是新时字楼物业管理的路径之一,专业化是以后写字楼发展的主要方向。写字楼的业主和使用者对于服务的要求越来越专业,这就使得写字楼的物业管理也向着专业化发展,否则将会被市场淘汰。对写字楼进行服务外包可以有效地提高写字楼物业管理的专业性。服务外包具体的工作就是将管理方面的管理人员和操作人员分开,管理由自身来负责,其他的业务由更加专业的公司负责,简单来说就是由专业的人来处理专业的事情。3.管理的国际化。管理的国际化也是写字楼物业管理的一个路径。因为有越来越多的国外公司投资建筑写字楼,并且这也将会成为以后写字楼行业发展的主要方向。再有就是写字楼的发展需要向着国际化水平靠近,这点是非常重要的。所以说写字楼的发展要紧跟时代的步伐,向着国际化奋进。4.管理的环保化。管理的环保化是写字楼物业管理的第四个途径。现在写字楼的使用者提出的要求越来越多样化,最主要的还是要有一个绿色的、健康的环境。而且健康的、绿色的环境也越来越受到人们的关注,这方面不仅体现在家庭中,对于工作的环境也是一样的。

五、总结

加强写字楼物业管理工作是非常必要的,也是不可缺少的。随着人们生活水平的提高,人们对于工作环境的要求也越来越高,这就使得写字楼物业管理工作越来越重要。所以新时字楼物业管理要紧跟客户的要求,不断地进行改进,在市场中占据有利的地位。

参考文献

[1]沈建忠.打造新时代的写字楼物业管理[J].城市开发,2017,(21):10-11.

物业管理论文范文篇10

1.1“候鸟”人群住宅小区物业管理存在的问题

1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人,15%是北方收入不菲的在职人员,他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活,所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月,所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷,业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之,再就是以拒交物业费来表示自己的不满,很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知,三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题:①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有,在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理,有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费,只是告知维修什么、应该分摊多少钱,但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现,有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述,在每月集中收取物业费时经常会把账目记错,这样无疑加大了物业从业人员的工作量,也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国,专业的物管服务人员还较,所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行,加之对这部分员工的培训工作做得也不到位,导致物业从业人员综合素质不高的局面。

1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题

1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商,他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资,获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本,对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客,仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的,所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外,因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施,如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法,也没有对入住小区的旅客有任何规定要求,这不仅会给小区其他业主带来诸多不便,也给小区的公共安全埋下了许多隐患。

1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题

所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门,他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”,但通过对三亚市众多小区的调查发现,三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司,没有进行严格的招投标,鉴于三亚市业主组成的特殊性,物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了,所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用,尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居,旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况,政府的宏观调控力度和广度都要加大,但据三亚目前的状况而言,政府的管理力度还有待加强。

2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策

2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策

2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设,应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平,还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境,明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场,物业公司应看到它的前景,积极的做好物业管理的宣传,普及居民的物业管理知识,开拓低收入阶层市场,为将来公司的发展打下坚实的群众基础。

2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策

2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益,应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作,召集和主持业主大会,对小区内物业管理问题处理方案进行表决,同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通,是业主维权的主要法人代表,也是业主和物业公司沟通的桥梁,所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提,物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通,及时了解业主所需,及时向业主反馈房屋托管的情况,适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例,以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》,对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表,打消业主的顾虑,树立物业公司服务业主,不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识,端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能,让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的,只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法,才能不断地进行改革创新。

2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策

2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题,跟小区物业协作,安装独立的保全系统,并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息,在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围,针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式,加强小区治安管理,给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。

2.4三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题解决对策