大学城提升政策下的商业管理论文

1政策解读

通过仔细研读“提升大学城”方案可知，其中所提到的五大工程之一———生活设施改善工程，旨在提升大学城教育、商业、生活配套。根据《实施广州大学城提升计划工作方案》中“大学城配套建设计划”明确表示，政府将完善大学城商业网点布局规划，引进大型品牌连锁超市和知名商业服务机构，增加大学城购物、娱乐等商务设施；建设大学城中华小吃一条街、步行街，引进适应国际学生的酒吧、咖啡厅、西餐厅，满足不同层次和类别的师生群体需求。这些新的规定都为大学城的商业发展带来了明确的政策指引。同时，方案中提到了要在大学城内打造产学研创新孵化基地、大学生创业培训基地、大学城特色旅游基地，说明大学城的商业管理应当充分利用大学城自有资源，这为北亭广场的未来发展带来了创新的思路。

2北亭广场商业现状

2.1访谈调研

通过对大学城北亭广场现存商铺的访谈调研，我们收集到以下信息：

（1）换了几回东家的电影院早在半年多前关闭了。据了解，即便电影院推出会员制，凭会员卡可以以低至18元的价格看一场电影，但顾客还是少得可怜。

（2）同期开业的真功夫、麦当劳、NIKE、李宁品牌折扣店，后两者在一个多月前相继退出大学城，而前两者虽然仍在营业，但经营状况惨淡，门可罗雀。靠近广州大学的商铺几乎全部关闭，一片衰败，而靠近华师那边的商铺却依旧坚挺，还在营业的七八家自行车店时常有客人光顾，最近还新开了一家。

（3）现存的便利店，金海港面包店和万宁，人流较多的时候为周末，顾客主要是村民和来大学城骑车的自行车爱好者，附近大学的学生很少。据万宁负责人透露，其商铺平时客流量极小，早上10点开门到中午12点平均每小时才一两个人，而且多数只逛不消费。

（4）广场的管理十分糟糕，每天晚上6点半准时关闭所有入口，有好几个出入口甚至常年封闭，晚上广场内部也不开灯，员工连去洗手间都不敢。

（5）当问及北亭广场的不足时，万宁负责人表示管理不善是最大的问题，其次就是交通不便，距离消费群体太远，而小洲便桥的封闭更是雪上加伤。再者退出的商铺越来越多，北亭广场的人气越来越少、人气越来越差。据该负责人预测，万宁在不久的将来也会退出北亭广场，现在只是等待上级的撤出通知。综合各方信息内容，我们认为北亭广场商业发展现状可概括为：①大量商家撤出，沦为空城。②人流量小，人气不足。③管理无序，秩序混乱。④交通不便，远离消费群体。

2.2问卷调研

对于大学城的主要消费群体———学生，我们做了一个网上调查（受访者均为大学城学生，这里随机抽取了100名学生作为分析样本）。由于受访者中90.77%为大一大二学生，他们入学时北亭广场内部的店铺基本完全撤出，所以调查结果中并没有体现与定位失误相关的观点。根据数据显示，93%的受访者表示去过北亭广场，而去过北亭广场的受访者中有83.33%表示极少去，这是为什么呢？结合问卷中“北亭广场的交通方便与否”这一问题，调查结果反映66.67%的受访者认为交通不方便。而在7%回答没去过北亭广场的受访者中，60%选择没去过北亭广场的原因是“交通不便，路程太远”。可见交通问题是北亭广场未旺先衰的一大病因。

2.3调研总结

结合访谈调研、问卷调研及实地考察记录，我们对北亭广场商业管理发展的状况作出以下调研总结，并提出相应的问题解决思路。

3商业管理新探索

3.1理论应用

根据对北亭广场现状的分析和探讨，我们借用“产品的五级发展模式”理论，即“OnionModel”，对整体发展规划进行剖析。“产品的五级发展”理论，即通过对商业营销发展的先后主次程度进行分类，通过层层之间的联系和排序，决定商业发展的计划和步骤。

（1）管理（发展起步期）

我们发现由于北亭广场所有权及管理权的不明晰，以及承包商的频繁变换，导致大量商家退出经营。所以，对北亭广场的改造，首先要明确所有权及管理权归属问题，并引进具有良好服务口碑的物业管理公司（可考虑参股）。

（2）人流（发展初期）

解决人流的方法在于利用大学城本身学生资源，在北亭广场开展招聘会、美术展、建立大学城创业实践基地，并以商务写字楼为起点，吸引创业人员、企业人员入驻。考虑到交通问题，对写字楼推广销售的同时，北亭广场将提供沟通联系大学城南北地铁站、城内各主干道出入口的往来穿梭巴士（为日后商业发展提供交通保障）。

（3）优势特色（发展中期）

北亭广场需打造区别于其他商业区，但又具备自身优势的产品领域。这里将整合原有繁荣的自行车商铺，建立大学城自行车商城，提供自行车租赁、维修、购买、装备等服务。同时，以大学生品牌折扣店为噱头，整合多家品牌公司，以中低档价格销售换季、清仓等非当下的品牌服装、用具，以此契合大学生追求时尚、消费经济的特点。

（4）配套设施（发展中期）

商业区的繁荣与其本身配套设施建设密不可分，相应的餐饮、酒店及超市需同步发展起来。由于人流的注入对饮食方面提供大量需求，餐饮应为主导。同时，结合物业管理，对公共卫生设施等进行合理布局。

（5）增值业务（发展成熟期）

增值业务主要以建立主题酒店、新鲜潮流娱乐项目、特色美食文化城为主，以此商业拓展，达到原北亭广场期望打造的综合型商业中心。

3.2商业管理实施步骤

3.2.1前期

（1）更换物业管理公司。

在整体经营计划中，我们提到过需要解决的首要问题，是管理问题。重新进行招投标，引入有经验的负责任的物业管理商，整顿现有的物业管理乱象，提高管理水平，构建高效有序的管理秩序，为广大商户及消费人群提供舒适安全的工作及消费环境。

（2）引入写字楼商户。

在解决好管理问题后，重振北亭广场亟需稳定消费人流的创造。为了写字楼的功能发挥完善，除了教育培训机构外，我们还将对旅行社、人才市场、设计公司和岛外公司进行招商。旅行社、人才市场、设计公司与大学生的生活、工作密切相关，引入北亭广场，将有助于吸引大学生人群到北亭广场进行咨询、消费。岛外公司的招商也攸关重要。由于建立了大学生创业实践基地，北亭广场能为它们提供来自各所高校、各个专业的优秀的人才资源，而且北亭广场铺租相对于广州市区便宜很多，这两大方面的优势将吸引大学城外的公司进驻。

（3）创业实践基地招商。

在创业实践基地的招商中，我们会将重点放在与大学城高校签订创业协议。通过每所高校在学校内进行人才吸纳，我们鼓励更多的大学生以实习生的角色参与到商场商户的日常经营中。同时以优惠政策鼓励高校大学生自己来当铺主合伙或者个人投资做一些小本经营，例如格子店、淘宝街等。

3.2.2中期

在前期招商引资策略获得成功的基础上，北亭广场将进行中期的招商引资。重点是品牌折扣店的引入，以及现有自行车店的壮大。

（1）引入品牌折扣店。

在完成前期对北亭广场核心价值的挖掘和提供后，在中期，我们注重于其潜在价值的培养。因此，我们将参考过去耐克品牌折扣店在北亭广场的成功经验，展开与更多知名品牌的合作，如李宁、匹克等，打造大学城奥特莱斯商城，吸引更多的大学生顾客。

（2）壮大自行车店。

目前在北亭广场已有数家业绩良好的自行车店，整体而言渐成规模。我们计划引进更多的知名自行车店铺和主营不同类型自行车的店铺，形成集群效应，同时构成竞争，让自行车爱好者有更多的消费选择，在北亭广场形成一个独具特色的自行车产业。

3.2.3后期

为了使北亭广场的发展之路更为长远、稳定，在长期来说，我们注重于发展北亭广场的附加价值。

（1）引进娱乐设施。

在娱乐设施在招商引资上，我们将汲取过去的失败经验。由于认识到以前的影城、电玩城无论是初期投资还是运营维护过程都耗资极大，而且大学城GOGO新天地在电玩城方面已经构成强势竞争者，我们将独辟蹊径，走成本较低的招商路线，引入不同新鲜元素，例如年轻人所喜爱的桌游、密室逃脱等新式娱乐方式。

（2）多主题酒店。

为了和大学城已有的华工大学城中心酒店或者广大商务酒店相对奢华的环境形成区别，我们为北亭广场量身定做，走低价、舒适的竞争策略，将酒店经营分为三大主题，分别进行招商引资。①价位较低的家庭式旅馆，主要针对学生群体。②价位中等的大学城风情客栈，主要针对游客群体。风情客栈可以分多个主题房间。例如大学城风光房，配有落地玻璃，可以眺望外环和小洲村的风光。③价位中等的经济型商务酒店，主要针对工作人员、老师等群体。

4总结

北亭广场商业的失败，在于其对商业发展本身所存在的优劣势剖析不足，导致原商业规划化为泡影。商业管理的关键在于如何充分运用现有的资源以实现效用的最大化，本文通过解读大学城提升政策及总结北亭广场的发展失败经验，结合实证调查访谈，对大学城商业管理展开新的探索。希望通过“五级发展”模型的运用，大学城的商业管理能有更好的明天。

作者：罗英喆卢朦陆泳桦黄镇刚单位：广东外语外贸大学