物业税法律的原则诠释

本文作者：潘泽豪工作单位：中南财经政法大学法学院

2003年10月14日，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“要实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税。相应取消有关收费。”2006年十届全国人大通过的“十一五”规划纲要中，明确提出“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”，2007年10月，《物权法》正式生效，物业税作为一个在其他国家已推行多年的税种，其立法已渐趋成熟。因此，关于我国物业税立法是我国市场经济发展和推动我国法治建设的一个不容忽视的的问题。

一、物业税概述

物业也称为房地产或不动产，不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本和土地相关，具有空间不可移动性。物业税也称房地产税或不动产税，课税的前提是对房地产的持有，物业税多属地方税。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例，这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国称之为“地方税”，在中国香港这称之为“物业税”。也许是受中国香港的影响比较大，如果国内比较通用的称呼是物业税。物业税是财产税的组成部分。在各国，财产税一般有土地税、土地增值税、房产税、物业税和遗产赠与税。我国现行财产税制中对不动产征收的税种主要有耕地占用税、土地使用税、房产税和土地增值税。物业税的开征意味着对原有税种的替换，从技术层面上看就是诸多税种的有机整合，在不动产领域物业税是惟一适用的税种。价值层面上看，物业税立法的过程实际上是政府基于对我国土地和房产资源的分析，坚持以市场规则为资源配置的基础方式，通过简化税制来达到调控、协调各种利益冲突的过程。物业税一般具有如下特征:(1)它是对土地及其上之附着物等物业征收;(2)该税一般由业主申报并缴纳;(3)属于地方税，由当地的地方政府予以课税。目前，我国对私人保有非经营性房产进行征税(即开征物业税)确有必要。

二、开征物业税的重要意义

在现代市场经济的背景下，我国整个社会在发生深刻的变革，有学者很精辟地指出，社会转型“是包括任何一场质的意义上的整体嬗变，是包括器物层面、制度规范层面、思想文化层面的各个领域的全方位变革”。物业税的开征正是这场嬗变的缩影。经济学家熊彼特曾经地论述过:“一个民族的精神风貌、文明程度、社会结构，以及政策可能酿成的行为方式，所有这些甚至更多，都记录在它的财政史上。”征收物业税作为整体财税中的一环，其意义已经超越税收制度本身，对社会的各方面起到了不容忽视的作用。

(一)缩小贫富差距。改革开放以来，我国在经济增长的同时，贫富差距逐步拉大，综合各类居民收入来看，基尼系数越过警戒线已是不争的事实。我国基尼系数已跨过0．4，达到了0．46。中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度。根据《世界发展报告2006》提供的今年来收入分配不平等状况的测试指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列第95位。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国，中国已经被列入少数收入分配不平等程度很高的国家，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说名明我们的税制需要改革，其中物业税缺位是一个很重要的原因。通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收物业税还可以让广大民众分享房地产升值的好处，有助于促进社会公平。

(二)整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。目前，全国范围内投机炒房成风，不仅有以温州炒房团为代表的民间投资客，还有一些资本雄厚的国企进入楼市，危害性极大。一方面，造成了许多家庭存在严重的住房困难，有钱人却拥有多套房子，造成资源的极大浪费;另一方面，则扰乱金融秩序，形成房地产泡沫，与我国可持续经济增长模式背道而驰。开征物业税是规范房地产市场的需要，可以通过提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在以定程度上抑制房地产投机需求。

(三)完善税收体制。一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、财产税类和所得税类，而物业税应属于财产税类中的房产税。现阶段，我国在商品税制和所得税制方面比较成熟，但财产税制还有很多问题需要解决。目前我国已修改宪法，目的是完善私人财产保护制度，建立和完善财产税体系的重要性更显得日益紧迫。通过物业税改革整顿许多不合理、杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担，为全面铺开税制改革创造条件。(四)有利于规范税费制度，降低建筑业及房地产业的经营成本。在未来中国经济发展过程中，建筑及房地产业将占有非常重要的地位。据统计分析表明，建筑及房地产业的发展，将带动60多个相关行业的发展，因而是名副其实的支柱产业。但目前建筑及房地产业的税费水平仍然较高，房地产及建筑业承担着3%—5%的营业税、33%的企业所得税、30%—60%的土地增值税、3%—5%的契税，等等。除此之外，还要承担比较重的土地转让使用费，开发成本相当高。开征物业税，将开发商建房时上缴的房地产税费改由购房者以后按年缴纳，房价将会出现一定程度的下降，购房者可以降低购房成本，这将有利于房地产市场繁荣和宏观经济的稳定运行。

三、物业税制定的基本原则

物业税的开征有着不可替代的必要性，确立物业税制度的基本原则是为确保我国制定的物业税能够在将来顺利实施的前提条件，我国物业税的制定应贯彻法定原则，公平原则，中性原则，合理负担原则。

(一)法定原则日本著名法学家金宏子认为:“税收法律主义在近代法治主义的确定下，起到了先导和核心的作用”。税收领域的法治状况确实深刻地影响到整个社会的法治水平，作为我国法治建设的一环，物业税的开征必须通过立法才有效，其法定原则应是其基本原则。物业税涉及到产权归属，无论是否售或购买住宅，只要拥有房地产就要缴纳物业税。对于地说收入可以减免税收负担，但并等于可以减免纳税的责任。一旦开征，这将是涉及中国每一个家庭、每一个个人的税收。对于这样关乎社会公众切身利益的税种，必须通过社会公众讨论和法定程序才能实施，任何一个国家，私人财产的保护最后的底线都是它会不会被任何合法或者不合法的手段往政府的手里转移。这是任何一个社会都应该守护的私人财产的底线。不能因为房地产或宏观调控的需要，而轻易地攻破老百姓私人财产的底线。因此，物业税的立法权只能集中在立法机构手中，物业税的立法只能出于人大，而不是行政部门，更不能交给具体执行征税的税务总局或建设部。

(二)公平原则物业税是一种牵扯甚广的税费体制，对国计民生、社会安定等都有相当大的影响，“不患寡而患不均”，社会公平问题历来是影响社会稳固的重要因素之一。法律作为一种公共机制，公共产品，其目的是要实现公共利益，社会公平正义，这才是法律的根本目的，因此，物业税收法律制度必须以促进社会公平为首要目标。物业税的价值目标已趋于多元化。既要保证政府对于财政资金的需求，也要满足纳税主体对于完备的公共产品的需要，同时物业税的开征须有助于社会公平，保障房地产良性发展。成功的税收立法应协调好税收的多元价值目标，开征物业税的首要目标应是缩小贫富差距，通过征收物业税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会的弱势群体，促进社会公平，第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场上过度投机需求。和着两个主要目标相比，增加地方政府收入应属较低层次的问题。

(三)中性原则在中国这样一个由计划经济向市场经济转型的国家，培植完备的市场竞争环境应是重中之重。在此背景下，税收立法应坚持中性税收原则优先，兼顾税收宏观调控职能。我国是一个有着悠久的政府干预经济的传统的国家，如何协调好税收宏观调控职能与税收中性原则之间的关系，是物业税法律制度构建的基点，所谓税收中性原则，是要求把税收对各种经济活动所产生的不良影响降至最低限度。首先，国家在征税时，除了使纳税人因纳税而发生税负担外，应尽可能少地使纳税人再承受其他额外的负担或经济损失;其次，理想的税收不应对资源的配置起任何作用，让市场规则充分地发挥基础性作用;最后，在处理国家间的税收关系时，不应因税收而影响或阻碍商品、资金和人员的国际流动。不可否认，物业税的开征有利于改变目前房地产税的混乱和不合理局面，有利于内外税制的统一和规范，但我们不能期望通过物业税的制度设计来达到微观经济管理的目的。

(四)合理负担原则合理负担原则，也叫税收适度原则，如“拉弗曲线”理论所阐述:“税率高并不等于实际税收高。税率太高，人们就被吓跑了，结果是什么经济活动度不发生，反而收不上税来。只有税率达到一个最优时，实际税收才最高”。这要求税制的建立和政策的实施，要考虑到财政的需要和经济的承受能力。税收是国家的财政收入的来源，但是并不是税收越多就越好。一旦税收超过了必要的限度，就会带来社会动荡。但是税收如果低于一定水平，也不利于国家的宏观调控和基本建设。经济承受能力就是国家实行财税政策要把握的“度”。诚如“鹅毛理论”:(征税的艺术就像从鹅身上拔毛，既要多拔鹅毛，又要少让鹅叫):税权的划分不是一般的科学，在很大程度上更是一门艺术。物业税的立法开征，使政府可以参加到房地产增值所产生的财富的再分配中，可以增加政府的财政收入。而只要掌握好了“度”的要求，就同时可以满足广大普通纳税人希望通过高收入者承担高税收的方法来平衡社会财富的愿望。

总之，我们在开征物业税前就应该做好原则上的把握，物业税的开征既是完善我国地方税制的必然选择，也是未来建立公共财政体系和服务型政府的一项重要举措。从长远发展来看，物业税的开征是必然，即使进行的过程中会遇到一些问题，但我们应该以法定原则，公平原则，中性原则，合理负担原则为导向，做出合理的制度设计。