房地产领域法律风险评估与防范机制

摘要:在当前房地产行业进入洗牌和国家对房地产市场进行宏观调控的过程中，随着房地产领域法律服务的发展和深入，大量的法律服务实践为我们研发有效的法律风险评估和风险防范机制提供了有利的条件。以团队化、专业化的律师法律服务模式，引入科学高效的法律风险评估与防范保障机制，可以实现企业的利益最大化，并助动房地产行业良性发展，突破原有房地产领域专项法律服务的单一性，为律师法律服务市场的开拓提供更为广阔的空间。

关键词:房地产；法律风险；风险评估；常态防范机制

近年来，随着房地产开发市场的发展和我国相关配套法律法规的完善，如何有效的控制和防范房地产行业的法律风险从而为房地产企业提供更为完善的法律服务，是我们律师同行们应当着力研究的课题。目前，房地产行业作为法律风险较高的领域，进行有效的法律风险的有效防范和化解，是谋求房地产业健康发展的有效方法。因此，本文拟从在房地产开发全过程探究律师提供有效法律服务的最佳模式。在现实法务实践中，律师在为房地产企业提供顾问服务时，常常忽略房地产开发进程中的法律风险评估与防范，仅仅做“消防员”的角色而存在，尽管有时灭火成功，但是也付出了不少艰辛和金钱。而开发商通常认为自己的商业经验可以有效的规避法律风险，甚至迷信金钱和人脉可以让其免受风险困扰。因此，如何能对房地产行业的法律服务模式进行有效的完善，引入有效的法律风险评估与防范机制，从而做到“防患于未然”有效避免经济损失，实现企业利益的最大化，引领房地产行业的健康合法发展，笔者认为有必要建立房地产行业的风险评估及防范机制并就该模式从以下几个方面略作分析：

一、对房地产行业的法律风险进行评估，评定房地产行业的法律风险行为等级

法律风险行为在房地产行业的表现是多种多样的，风险行为引发的法律后果的严重程度也是不一样的。除商业风险外，一个房地产企业可能因为单位行贿而导致法定代表人身陷囹圄，企业从此止步破产；或者因为偷税漏税数额巨大而导致同样的后果；又或者因为交房期限违约而不得不向广大业主承担高额违约金的责任；抑或因为在宣传时因为用了没有得到授权使用的图片而被诉侵权从而承担赔偿责任，诸如此类等等……从上述风险行为我们不难看出，房地产行业同其他行业一样，风险行为的后果造成的损害程度不一，因此我们有必要对风险行为的等级进行评定，对高风险行为和普通风险行为或者一般风险行为进行区分，从而引起业主不同程度的重视。笔者认为，可将房地产行业的风险行为等级区分为高级风险行为、中级风险行为、初级风险行为，或者按照1、2、3、4、5级的方式进行区分。区分的目的是从高风险行为向低风险行为逐级排序，从而进行有针对性的相应等级防范。如我们可将会使企业及主要责任人员承担刑事责任的风险行为列为高级风险行为或者1级风险行为，承担行政责任的风险行为列为2级风险行为，承担侵权责任列为3级，以此类推……对应以上各个等级的风险行为，同时制定相应的防范等级及防范模式，并同时列出法律建议。如：对待1级风险行为应当严格禁止，2级风险行为应当有替代解决方法，诸如此类等等。以上房地产行业的法律风险评估等级确定后，风险防范机制的雏形已经完成，框架建造完毕，下面就是充实内容了。

二、建立房地产行业风险行为大数据库

依据房地产领域的产业特点及运作程序，房地产开发全过程分为五个重要阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、销售阶段以及前期物业管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建设任务，其法律风险行为的表现形式也各不相同。在投资决策阶段，需解决的主要问题就是该房地产项目在何时何地以何种方式开发及投资成本预算等，具体表现为项目的位置、地块的使用性质，土地交易类型及环境安全等方面的法律风险；在土地获取阶段，主要工作则放在取得土地使用权、项目规划设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上，重点关注规划设计方案、相关证件的办理、征地安置补偿、筹资融资等方面；在项目建设阶段，则是确定招投标选择的承包商，主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同，严格控制项目建设成本及工期，因此主要是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方面所面临的法律风险；在销售管理阶段，针对预售证件的取得、具体的销售方案、房屋买卖合同、资金管理等销售管理工作，应重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式等可能出现的法律风险。前期物业管理阶段则是围绕交房、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、物业服务模式等可能发生的法律风险。根据上述，我们不难看出房地产开发业是一个高风险、长周期、专业性强、涉及面广的行业。因此，对房地产行业的法律风险行为的梳理将是一个浩大的工作，我们完全有必要建立起房地产行业的风险行为大数据库，对涉及房地产行业经营过程的全部风险行为进行整理，对所有法律风险行为分门别类同时进行风险等级的对应。只有这样，才能形成完善的风险评估体系和防范机制。

三、对房地产行业常见法律风险行为进行整理

房地产行业大数据库可能会事无巨细，不管法律风险行为是频发行为还是不常发生的行为均囊括在内。如果对此风险行为不加区分的均同等对待势必造成不必要的人力和物力浪费。因此我们应当对风险行为库中的常见风险行为进行整理，制定相应的常态防范机制。整理常见风险行为需要我们进行数据整理，统计各个行为的发生几率。对此，我们可采用对司法系统公布的案例进行数据统计，律师同行问卷调查、房地产企业人员问卷调查等等方式进行。

四、设立相应的法律风险评估和防范常态机制

一个完善的机制必须具有可操作性，因此房地产行业法律风险行为数据库的建立和常见法律风险行为的整理并不代表机制的完成。如何有效的运用数据库来加强房地产企业的法律风险管理，避免法律风险的产生把企业风险最小化才是最终目的。因此，法律风险的常态评估和防范机制才是重中之重。现实房地产企业的法律服务中，非诉讼业务主要限于房地产项目前期谈判所涉及的法律咨询、法律论证意见；房地产项目运作过程中所涉合同的拟定、审查；项目建设中工程施工与销售过程中的合同审查、各类纠纷的调处等相对固定的环节。工作相对被动和受限，法律服务的作用并没有最大化的体现。而法律风险的常态防范机制就要求房地产企业将专业律师团队引入公司日常管理，由企业高级管理人员进行配合，为企业的日常经营中的法律风险进行常态预警并提供法律防范建议。只有这种常态机制的建立，才能有效发挥法律风险评估与防范机制的作用。

五、对企业员工进行风险行为防范机制培训，提高防范意识

目前房地产企业普遍将房地产开发过程中的投资决策、土地获取及施工销售等事务，依赖于自己企业内部工作人员独立完成相关全部事务。因此，法律风险评估与防范机制需要企业员工的深度参与，将这种风险意识根植于日常工作，对防范措施能够灵活运用。这就需要顾问律师就风险行为及防范措施对房地产企业的员工进行系统的培训，定期对机制的运行情况进行评定，对企业风险行为的发生进行统计，以更好的进行机制的改进和行为风险等级的调整。同时结合企业内部的奖惩机制，提高员工的风险防范意识，树立房地产企业法律风险防范理念。综上，我们通过合理的制度设计和完善的律师服务可以有效的规范房地产市场主体的各类行为，保障交易安全，构建诚信安全的交易秩序，最大化的保障企业利益。

六、依托上述房地产行业法律风险评估与防范体系，开拓房地产领域法律服务市场

伴随我国当前社会基础建设发展的需要，房地产产业蕴藏着巨大的法律服务市场潜力。由于房地产开发特点，为了防止因移转中的欺诈、信息失真等高风险行为造成巨大经济损失，就必须使开发商充分了解整个项目开发过程中的相关法律风险，并系统构建与之相应的防范保障机制。这就为律师开拓市场创造了新的契机，既能突破原有的房地产领域专项法律服务及诉讼服务的单一性，又能通过律师自身的专业素养及实务技能将防范理念与举措融入到整个房地产企业开发进程中去，形成科学高效的法律风险防范保障机制。同时，房地产项目呈现投资规模变大、研发周期的变长、竞争更加的激烈，由律师提供全程完善的法律服务支持显得尤为重要。形成优势决策及运作体系，占据最终的商业胜券。这都需要精英化的专业律师团队将构建法律风险防范保障机制的理念完全植入具体项目开发进程中，需要专业律师通过为房地产企业开发商集中培训的途径，法律服务不能仅停留于简单的个案咨询，提供法律意见及合同审查，而要在整个项目开发过程中针对各项法律风险行为进行有效的防范。从根本上打破传统的运作模式，真正实现专业律师在房地产领域法律服务市场的全面开拓。

七、结语

结合房地产领域的特点，由专业律师团队将法律风险行为识别、评估与防范保障机制融入到房地产企业产品研发始末，对于律师法律服务市场的业务拓展有着积极的意义。作为一名专业律师，要想在竞争激烈的法律服务市场中深得认可，就亟需深入房地产开发的每一个环节引入科学高效的法律风险评估及防范机制，实现企业的利益最大化，并助推房地产行业的良性竞争和健康发展。

作者:王纯 单位:北京华泰（郑州）律师事务所

参考文献：

[1]许华英.关于房地产非诉讼业务的拓展思路.晟颠律师评论,2005年01期.

[2]张义忠.防范与化解房地产市场风险的法律保障机制.商业时代,2004年第3期.

[3]吴江水著.《完美的防范——法律风险管理中的识别、评估与解决方案》.北京大学出版社,2010年1月第1版.