商业地产公司财务风险控制模式研究

摘要：由于其行业的特殊性，商业地产行业在财务管理方面往往呈现出高财务风险的状态，因此，如何根据商业地产公司的实际情况，对财务风险进行有效管理是现阶段我们必须解决的问题。在此，结合现阶段商业地产公司财务管理的实际情况，分析商业地产财务管理的特点，针对其中存在的问题，进行相应财务风险控制模式策略的提出，希望能够起到一定的借鉴作用。

关键词：商业地产公司；财务风险；控制模式

一、前言

随着近年来我国社会经济的飞速发展，我国商业地产行业形势风云变幻，国家关于土地与金融方面的政策趋紧。根据现阶段商业地产公司的实际情况发现，大型商业地产公司普遍存在偿债能力薄弱、抗风险能力不强等问题。商业地产行业作为一个较为典型的资金密集型行业，这一行业的主要特征为资金投入量大、存货的周期长、回收周期以及变现能力较差等特点，这些特点直接决定着商业地产公司存在较高的财务风险。同时，由于处于后金融时代，政府根据我国经济发展的实际情况，跟进出台的多种经济政策，直接或是间接影响到我国商业地产行业的发展，这也加剧了商业地产公司的财务风险。因此，我们必须对当前商业地产公司的财务风险问题进行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商业地产公司财务风险管理特点以及存在的主要问题

1.资金周转率偏低

现阶段商业地产项目开发的主要流程要经过以下4个阶段：一是征地阶段；二是土地开发阶段；三是房屋开发阶段；四是竣工销售以及物业阶段。在这一流程过程中，四个阶段都需要公司进行大量资金投入，通常情况下，公司会在达到第三阶段的相应条件时进行预售，以实现资金的尽快回笼，进行到第四个阶段，才能实现资金的真正回笼。整个开发流程，资金从投入到回收的周期非常长，中途的不可控因素非常大。

2.财务杠杆过度使用

由于商业地产开发需要大量的资金注入，大部分商业地产公司选择贷款的形式，这在一定程度上造成财务杠杆使用过度。财务杠杆的主要使用方法有两种：一是能够让公司的股东仅仅使用少量的自由资本进行公司的运行，同时，还能够提高税盾效应；二是，过高的财务杠杆这代表着公司具有高度的流动资金，一旦公司运用出现问题，企业就会面临较大的还款压力，进而极大地影响到股东权益。

3.资产期限不匹配

现阶段，大部分的商业地产公司往往会通过举债的方法进行相关业务的经营，这一种经营方法对于公司资产的变现能力提出了更高的要求，例如，公司的借款必须要有相应的资产进行匹配，若是不匹配，将导致公司选入短期资金不足的局面。对于商业地产公司而言，其主要流动资产就是存货。一般按照商业地产开发产品以及非开发产品进行分类，商业地产开发产品包括己完工商品住宅、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地；非开发产品则包括原材料、库存商品、低值易耗品。对于商业地产公司来说，其存货一般不容易变现，其资产的流动性较差，往往导致公司的偿债压力较大。

4.现金流入期限不均衡

无论什么样的公司，若是想保证公司的正常运行其根本就是良好的现金流的保障。但是，现阶段我国大部分商业地产公司的现金流存在一年高、一年低的问题。一方面，商业地产公司往往采用预售的方法在地产项目开展的过程中获得相应的资金流，但是，各个开发项目的销售期以及销售期的匹配问题往往会被忽略，进而导致以上问题的出现。另一方面就是因为公司的投入收益现金流也存在不均衡的现象。这一问题直接导致现金流高的那一年出现大量的现金冗余，现金流低的那一年面临偿债风险，现金流入的不均衡导致公司的正常运行无法得到保障。

5.项目调整能力弱

根据现阶段商业地产项目的发展情况来看，由于其开发周期长，管理周期也较长。无法进行相应项目的调整，同时，项目转手的门槛和条件高，一旦资金被投入到相应的项目中，某一不确定因素失控将导致项目出现停滞，现金链面临断裂的风险，这也为公司的正常运行带来不利的影响。

三、财务风险控制模式构建

要想保障商业地产行业的可持续发展，公司应该建立相应的财务风险识别模型，并在此基础上进行日常财务风险管理活动，进一步控制财务风险，不断降低企业的利益损失。

1.偿债风险控制

这一风险主要是在公司发展中，因为各种因素使得公司无法进行各种账务偿还所导致的财务风险，这主要是由债务所引发的。通过上文分析我们可以发现，商业地产公司之所以具有高的负债率，其主要原因是因为具有较高的偿债风险，因此，如何进行资金结构的合理安排，具有重要意义。在商业地产企业运行过程中，要重视合理筹款渠道的选择。企业的负债率多少是一个适当的值，这并没有相应的规定。一般来说，他必须与企业的偿债能力进行相互匹配。在企业中，企业所有者的资产是偿还债务的主要来源，因此，企业举债的整体规模要与所有者的利益相互适应，不应该超过净资产的总额。（1）重视资本结构控制商业地产公司要根据公司发展的实际情况以及发展的外部环境进行权益与债务比例的确定，对于商业地产项目的开发，应该对整个项目进行整体的考虑，进而确定投资总额的大小以及营销过程中所遇到的各种问题。一般来说，若是融资环境相对较好，公司的财务情况较为稳定，对于项目开发规模较大、市场需求量大的公司来说，权益资金比率可以适当的降低一些，举债比例可以适当高一些。反之，权益资金比率可以适当的高一些，举债比例可以适当降低一些。一般，公司往往可以采用以下资本结构：三分之一的资金来源于自身，三分之一的资金进行银行贷款，三分之一的资金来源于预售。从公司发展的整体情况来看，这一资本模式更合理。除此之外，企业还要要根据整体发展的实际情况进行合理筹款期限的安排，科学、合理的进行利率形式的选择，抱我整体发展趋势，深入研究资金市场的供求关系，根据利率走势进行合理的安排。当利率较高的时期，企业要尽量减少资金的筹资；当利率处于由高到低过渡期的时候，也要尽量减少利率的筹资。当初与利率较低水平的时候，企业要根据其实际情况进行资金的凑集。在利率上涨的时期，企业要积极进行利率的筹集，在这一过程中，要采用固定利率的计息方式，进而不断降低负债利率，进而达到降低资金成本的目的。（2）合理进行债务期限的搭配商业地产公司要根据整体发展以及经营活动的实际情况进行资金需求的预测。首先要做的工作就是进行预算，并进行融资计划的处理。在进行具体财务预算过程中，商业地产公司可以根据自身的总体发展情况、整个行业的主要特点，保持合理的负债比，同时，根据实际经营情况，进行资金需求总量的确定。使筹资时间、资金的投放运用紧密衔接，及时调度，降低空闲资金占用额，避免由于资金不落实或无法偿还到期债务而引发的筹资风险。在进行负债计划制定的过程中，还要重视还债计划的制定，让其具有一定的还款保障，商业地产公司负债后的速动比率不宜低于1:1。根据企业发展的实际情况，流动比率应保持在2:1左右的安全区域。除此之外，商业地产公司还应该重视管理、资金周转方面的问题，不断提高商业地产公司的盈利能力，在一定程度上压缩资金占用，尽量缩短产品生产时间，合理进行库存的设置，让债务进行有效的安排。

2.加强资金流动性

由于流动性风险十分不容易被化解，商业地产公司不得不采用调整资产负债匹配的情况进行解决。商业地产公司可以通过资产负债的拆分，将未来的资金流与期限进行有效的整合。同时，通过自身资产负债结构的调整还可以在一定程度上降低其防范流动性风险。在这种情况下，商业地产公司可以采用对冲法进行融资活动，进而不断减少资金缺口。由于债务偿债口是固定的，但是未来资金确实不确定的，因此，商业地产公司并不能做到完美匹配。要想不断降低这一风险，首先，就要重视现金流的流动性的增加，但是，现金流流动性增加，又在一定程度上降低收益。为了避免这一现象的出现，我们要进行流动性资产组合。能够有效的进行商业地产公司资金需求的保障。

3.盈利风险控制

由于无法进行有效销售，导致公司的利润降低，进而导致公司面临一定的风险，追根究底，产生盈利风险的根本原因是成本的上升、收入的减少。因此，我们要重视盈利风险控制。首先，进行性科学定价。价格的变动始终影响到公司的变现能力以及变现效率，对于商品房开发之后，管理人员应该对开发地区的实际发展情况，综合分析扣板的质量、品质、价格弹性以及竞争楼盘的定价等进行科学定价；其次，要进行合理的促销。要想提高销售量，商业地产公司进行宣传活动的开展，例如利用广告、宣传导报、人员推销等方法进行，将所开发的商业地产项目的信息不断传递到消费者手中，让他们对这一开发项目进行全面的了解。由于商业地产行业的特殊性，这导致销售十分重要，因此，公司必须重视销售力量的加强，进一步增加预售，进而获得更多的资金来源。

4.强化企业内审制度

在进行财务风险管理的过程中，企业内部控制对于风险的控制具有十分重要的意义，因此，要重视这一制度的建立并不断完善。良好的内审制度应该独立于企业的其他部门，同时，还要对内审制度进行强化，及时发现并不断改善企业的控制系统中存在的问题。通过这些措施的实施，能够及时进行问题的辨别，根据其实际情况进行有效措施的提出，并根据其审计情况与结果对高层领导人进行汇报。

四、总结

综上所述，进行商业地产公司财务风险控制模式的构建对于商业地产行业的健康、持续发展具有十分关键的作用。现阶段，我国商业地产企业对于财务风险管理的意识不到位，在管理过程中存在较多问题，在此，结合现阶段实际情况，进行偿债风险控制、加强资金流动性、盈利风险控制、强化企业内审制度等策略的提出，希望能够不断提高商业地产公司的财务风险管理水平。

作者:曾娟 单位:重庆广播电视大学

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