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旧村改造工作考察报告

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为积极推进社会主义新农村建设,进一步加快旧村改造步伐,不断改善和提高农民群众居住生活环境,近期任城区组成两个考察组,分赴市区、市区和市区、市区考察学习旧村改造工作,通过听经验介绍、阅政策文件、看改造现场等形式,初步了解掌握了四个区旧村改造工作的基本情况、主要经验及政策措施。

一、旧村改造的基本做法。

(一)在拆迁安置上。所考察各地拆迁工作均按照国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定执行。对合法房产,经过评估,以质论价,依法补偿。对不具备合法手续的房产,区别对待,合理处置。拆迁安置采取实物补偿安置与货币补偿安置相结合的方式。

(二)在土地处置上。区的做法是:①把旧村改造的村集体土地全部依法转为国有土地,由原村集体经济组织代管,建设单位用地时依法办理用地手续。②为妥善解决居民(原村民,下同)的居住和生活保障问题,在编制“城中村”改造规划时,居民安置用地和生活保障用地分别按一定标准留置。剩余的土地作为政府储备土地。③居民居住安置用地,按经济适用住房的政策采取划拨方式供应;居民生活保障用地,按规划用途通过招拍挂方式出让,地价款扣除必要的成本用于解决村民的生活和社会保障。④将居民居住安置用地和生活保障用地统一规划、统一拍卖,由经济实力较强的开发企业高标准、高起点开发改造。区的作法是将原集体土地划分成三部分,一是安置房建设用地,二是生活保障用地,三是政府储备用地。拆迁安置及配套建设用地采用行政划拨的方式,生活保障用地除用于商业开发外全部采用行政划拨的方式,剩余土地进入市土地储备中心储备,土地收益全部给区用于旧村改造。区的作法是将土地用途分为四块,第一,保留和缓建住宅用地,第二,开发用地,第三,产业用地,第四,储备用地。保留和缓建住宅用地、产业用地采用划拨方式供应,其中产业用地按总用地的10%留给村集体,用于发展二三产业。开发用地通过招拍挂方式供应土地。

(三)在开发方式上。区采取政府统包统揽的形式,由最初的基础性准备工作、土地性质变更、安置房的建设到最后的补偿安置,全部由区政府城中村改造办公室负责。这种模式能够保证旧村改造的统一性和政府对项目建设用地的保证,便于解决改造后的养老保险和就业安置等问题,但筹资渠道窄,受利益影响,村级改造的主动性和积极性不高。区采取了政府主导、市场化运作的模式,前期丈量、登记等基础性工作由政府运作,拆迁、安置等后期工作由开发商运作。这种模式有利于调动各方面的力量,筹资渠道广,政府投入少,牵涉精力小,运作更加规范。区和区均是在政府指导下,按照“统一规划、分步实施”的原则,由村委会组织实施改造、开发、建设工作。这种模式能够最大限度地调动村级改造工作的积极性,便于做好群众工作,减少工作阻力。缺点是运作不规范,资金压力大,对村级班子的驾驭能力有较高的要求。

(四)在优惠政策上。所考察各地的旧村改造,均本着“以人为本、让利于民”的指导原则,市、区两级均制定出台了优惠政策,除土地优惠政策外,主要体现在各项规费的减免和简化办事程序上。

(五)在筹资渠道上。旧村改造主要有政府出资、开发商垫付、村自筹等筹资渠道。市市级财政拿出5亿元的资金扶持区旧村改造,区在成立城中村改造办公室的同时,成立了投资公司,由投资公司筹集改造资金。区共和新村将政府收储土地补偿款按一定比例补偿给村民,连同拆迁补偿款一并落实到户后,暂时由村集体统一管理,并经过村民代表大会同意,作为旧村改造开发启动资金,待分配安置房时统一结算。

(六)在生活保障上。旧村改造后各村的农民都转为市民,均对原集体经济组织进行了股份制改造。区撤销原村委会,按照居住地就近并入各居委会管理,原有的集体资产转化为股份,并且分股到人。年轻者纳入城镇就业服务范围,改制后组建的新公司优先安排村改居人员。村民身份改变为城市居民后,已参加城镇职工社会保险的,继续参加城镇职工社会保险;符合参加城镇职工社会保险条件的,按规定参加职工社会保险。男已年满60周岁、女已年满55周岁的村改居人员,采取一次性缴费的方式参加“城中村”村改居人员养老保障。村民转为城市居民后,享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策,符合低保条件的按规定程序申领城市居民最低生活保障金。

(七)在组织领导上。市、区两级都成立了强有力的、专门的工作班子,同时镇村也组织了专门的人员配合开展工作。区成立了由区政府主要领导任组长的领导小组,并在此基础上成立了“城中村改造办公室”,下设办公室、综合处、政策法规处、拆迁安置处、规划建设处等科室,正常情况下工作人员70多人,同时实行职能相对集中,全面负责丈量、登记、宣传、拆迁、补偿、安置、手续、协调等各项工作。市建委直接参与共和村的旧村改造工作,区政府抽调高素质干部到共和村任党支部副书记,专门负责旧村改造中的宣传教育、上下协调、法律文书、资金监管等工作。

二、旧村改造的显著成效。旧村改造后基本实现了“农村变城市,农民变市民,分散变集中,残缺变完善”,形成了“布局合理,设施配套,功能完备,环境优美,文明有序”的现代化城市新社区。生活环境发生了根本变化。所考察各地中,区和区已经完成旧村改造的村庄,彻底改变了原来村庄环境脏、设施差、治安乱的状况,新安置小区环境优美、设施齐全,交通便利,管理有序。村风日益好转,村民素质不断提高,完全融入了城市生活。居民生活质量显著提高。区安置小区内均配套建设了社区管理中心、超市、学校、幼儿园、老年活动中心、社区卫生服务站等,容积率均控制在1.3以下,绿地率均在30%以上,生活环境已明显优于大部分城市居民小区。区东庄村利用自建的沿街经营房、市场摊位、物业管理等基础设施,千方百计安置失地农民、增加就业,拓宽了居民的增收渠道,居民实现安居乐业。村级经济发展迅速。区大虞街道东庄村利用生活保障用地,先后建设了早春园市场、东泰花园、东泰大厦等商业设施和经营用房,累计投资达到1.5亿元,开发总面积近10万平方米,租赁经营房屋3.4万平方米,第三产业快速发展,年经济收入达到3660万元。该村每年支出350余万元,用于提高村民的福利待遇,居民生活水平稳步提高,从而带动了三个文明建设的健康发展。

三、旧村改造的主要经验。

(一)思想解放。从当地领导的介绍、制定的政策文件、参观的旧村改造现场中,都感受到他们理念新、思路活、办法多,不拘泥于条条框框,敢于创新,敢于突破,敢于尝试。市、区、镇、村各级干部都对做好旧村改造工作有着强烈的紧迫意识,广大群众对开展旧村改造有着强烈的渴望和要求。通过他们的工作可以看出,解放思想、更新观念是做好旧村改造工作的根本点。

(二)领导重视。透过他们的工作,我们充分感觉到,没有坚强有力的组织领导做保障,旧村改造工作就无法进行。所参观各地,上至市委、市政府,下至村“两委”,都对旧村改造工作给予了高度重视。市区都成立了由党委、政府主要领导任组长、有关部门负责人为成员的旧村改造领导小组,负责旧村改造的指导、协调、监管等工作。特别是村“两委”班子,都有着很强的凝聚力、号召力和战斗力,能够驾驭整个旧村改造工作的全局,并积极在具体的改造过程中,不断研究新问题、探索新办法。

(三)政策到位。在考察中,当地领导有这样一句话:旧村改造,政策先行。市、区两级分别从不同角度出台了相关的政策规定,从资金、政策、人员等方面,全力支持城中村改造工作,拆迁时让老百姓看到现实利益,安置时让老百姓看到长远利益,土地处置上让老百姓看到政府让利于民。按照“建设、巩固、发展”的理念,制定出台了合作医疗、养老保险、劳动就业等方面的配套政策,妥善安置失地农民,建立健全了各项管理制度和措施,巩固了旧村改造成果,保护和发展了群众的长远利益。由于相关政策宣传到位,农民感觉到这是一项让利于民、改善农村居住环境的民心工程,增强了广大群众支持旧村改造、参与旧村改造的积极性。四是操作规范。始终坚持依法办事和公开、公正、公平的原则,实行阳光操作,减少了群众误解带来的一系列问题。从各村的实际情况出发,实行“一村一策”的办法,因村而宜,不搞一刀切,防止了一统就死、一放就乱现象的发生。坚持走政府指导与市场运作相结合的路子,充分运用行政、法律、市场等手段,依法办事,科学运作。

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