物业收费管理调查汇报

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域。随着城市化进程的加快，社区数量逐渐增多，社区物业管理问题日益突出，特别是物业服务收费是当前居民投诉的热点难点问题。为进一步加强物业服务收费管理，维护社区稳定，近日区物价局通过发放调查表、座谈等形式，对全区物业服务收费及管理情况进行了调查，现将有关情况整理如下。

一、目前我区物业服务收费基本情况

目前，全区实行物业服务管理的小区有96个（齐鲁石化生活区未纳入统计范围），管理房屋总面积613万平方米，物业从业人员1713人，人均服务面积3575平方米，成立业主委员会的小区有23家，占小区的31%。全区具备法人代表资格的物业管理企业47家，其中具备二级物业管理资质的3家、三级物业管理资质44家。从经营方式看，独立核算、自负盈亏的物业企业有22家，占47%；依托开发商的物业管理企业有17家，占36%；依靠村居生存的物业管理企业有8家，占17%。从物业管理企业的主业分类看，39家物业管理企业以住宅物业服务为主，3家为商务保洁公司、5家无服务项目。按照《市物业服务收费实施细则》（2005【86】号）物业服务收费等级标准，96个物业小区中，一级收费标准（0.55元/㎡以上）的有7家，二级收费标准（0.36-0.54元/㎡）的有21家，三级收费标准（0.20-0.35元/㎡）的有54家，三级收费标准以下（0.20元/㎡以下）的有14家，最低收费标准0.14元/㎡。从收费标准的结构看，物业收费标准在0.20-0.35元之间的占一半以上。自2006年全区物业收费标准普调之后，大部分小区的物业收费标准没有调整。自2009以后新建小区的前期物业收费标准逐步提高，普遍在0.30元以上，最高0.70元。

二、物业服务收费存在的问题

一是低收费低服务现象突出。随着近年来人工成本费用的增加，物业管理成本加大，在不增加物业收取费用的情况下，物业企业为了维持经营，大多降低服务标准。特别是少数物业企业以营利为目的，缺乏有效的管理，重收费轻服务。同时，我区还存在一些规模小、基础设施配套不全的小区，物业公司疏于管理，服务跟不上，投诉多，收费难，形成恶性循环。

二是物业管理队伍老龄化严重。物业服务是劳动密集型企业，保洁员队伍的整体水平直接关系到物业服务质量。当前，保洁人员工资普遍在900元左右，标准达不到我市最低工资水平，并且绝大部分物业从业人员没有国家规定的五项保险。工资待遇低，造成保洁人员老龄化，甚至有的物业公司保洁人员人数不足。

三是物业服务与收费矛盾较为突出。有的社区居民有偿服务意识不强，只享受服务，不愿交纳物业管理费。也有的业主借物业公司服务不到位，或是把开发商遗留问题、供水供电等部门存在的问题，作为拒缴物业费的理由。从去年开始供电部门改造电表，大部分小区的居民电费收缴不再通过物业公司收取，业主不交物业费，物业管理企业缺少必要的、行之有效的制约措施，也是造成物业公司收费率逐年降低的原因之一。

四是物业公司存在“搭车收费”现象。随着经济水平的提高，越来越多的私家车进入家庭，大多老旧生活区停车位缺少，停车难问题突出，迫使车主停在小区路边或强行停在绿化草坪内。为加强停车管理，一般在门卫处设置关卡，控制车辆进入，有的物业企业借机收取门禁卡费、停车费、占道费等，扰乱了正常的收费秩序。

三、加强物业管理收费的几点思考

一是加强对物业服务收费的管理。加强物业服务收费年审制度的执行，强化《价格服务进社区》工作，物业服务标准和物业收费标准向业主公示，通过备案、监制明码标价牌等形式实施监管，让业主对物业服务形成有效的监督，使业主了解交多少费，应该享受怎样的服务，明白交费，明白消费，防止出现乱收费。加大对物业管理收费行为的监督检查，认真受理群众举报、投诉，对查实的乱收费案例及时曝光，从严处罚。加强舆论宣传引导，教育广大业主自觉交纳物业管理费，维护好社区的物业管理。

二是建立规范有序的物业收费标准增长机制。在年初实行的《省住宅物业服务收费管理办法》及《市住宅物业服务收费实施细则》（征求意见稿）中，普遍提高了物业服务收费标准，特别是对物业收费偏低的物业小区，逐步提高物业管理费。为维护社区业主权益和保障物业公司的运营，建立健全服务等级评定、成本监审、物业收费听证等制度，综合社区硬件、软件设施确定物业公司资质等级，对物业收费借鉴供水、供电、交通等价格“听证”的方法，在充分听取物业公司、小区业主管理委员会或业主代表以及人大代表、政协委员意见的基础上进行定价，使物业服务收费达到“质价相符”的目的。对物业服务企业实行百分制考核，划分等次，与物业公司收费标准等级相挂钩，促使物业公司提高服务质量。

三是优化物业管理提升服务质量。解决物业收费难问题的关键在于规范物业管理行为，提高物业管理水平。物业管理属于服务行业，通过对“物”的管理从而达到对“人”的服务，因此物业公司重在“服务”而不在“管”，应提倡“人性化服务”来营造良好的生活氛围，改善服务态度。同时，教育引导物业公司注重业主的需求，追求服务的精细度，以此逐步改变业主对物业管理的态度，达到和谐融洽相处。物业公司加强对物业管理人员的业务培训，提高从业人员素质，建立良好的职业道德规范，树立良好的物业管理形象，促进物业管理行业的进步和发展。

四是建立健全社区管理联动机制。当前，我区部分社区是村改居或机关企事业单位自建的社区，这些社区建设相对较早，配套设施相对落后，加强这些社区的管理，需要各级各部门的共同努力。充分发挥街道办事处的作用，按照《市老旧小区物业管理办法》的规定，加强对老旧生活区的改造，保证老旧小区能够得到以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的简易物业管理。目前，我区正在开展大规模的绿化，维护好绿化很重要的一点就是加强社区管理，解决停车问题。建议各社区在实施绿化的同时，借鉴金茵生活区的做法，通过召开业主大会或业主代表大会，加强对停车位的改造，解决停车难等问题，营造良好的社区秩序。