国有资产出租管理调查汇报

为准确掌握我县国有资产出租的规模，了解国有资产出租的状况，切实加强县级国有资产管理，规范国有单位资产出租行为，2012年9月1日至11月15日，我局（办）对全县行政事业单位及国有企业2011年以来各单位资产出租情况进行了专项调查。本次调查分自查和重点抽查两个阶段，通过调查表明我县国有资产出租总体情况良好，但也存在一些薄弱环节，现就存在的问题、原因以及对策进行初浅分析。

一、目前我县国有资产出租基本情况

（一）从自查上报情况来看，自查上报单位共计201户，其中：行政事业单位163户（机关53户，乡镇政府6户，学校63户，卫生系统41户），国有企业38户。自查上报有出租出借行为的单位共63户，出租项344项，出租收入1127.80万元。

（二）从自查上报和未自查单位中共重点抽查单位34户（行政事业和国有企业各17户），出租资产处数70处（个），出租项211项，出租资产建筑面积39553.83㎡，出租收入1117.16万元。其中，17户行政事业单位出租资产数26处（个），出租资产建筑面积8143.35㎡，出租项87项，出租收入合计456.93万元;17户国有企业出租资产数44处（个），出租资产建筑面积31410.48㎡，出租项124项，出租收入合计660.23万元。

从自查和重点抽查情况表明,我县国有资产出租一般均与承租方签有合同，除少数几个单位外，大部分租期较合理，一年一签居多。除少数几个单位外，行政事业单位国有资产出租收入基本缴存财政专户，企业国有资产出租收入基本单独核算。

二、我县国有资产出租情况存在的问题及原因

（一）国有资产出租未履行相应程序

《县国有资产出租管理暂行办法（试行）》以下简称《管理办法》，在2011年公布施行后，对单位的出租房产的出租方式、审批、备案程序及租金与收入的管理等都有明确的规定，但抽查的单位大部分未履行报批等程序擅自出租国有资产。截止2012年10月31日，全县仅有5户单位（房管局、财政局、公路管理所、食品公司、三插溪公司）的部分资产出租履行报批、招投标等程序。主要原因是2011年以前国有资产出租管理监管制度尚未健全，政策宣传不到位，大部分单位思想重视不够；其次是国有资产占有单位、主管部门及监管部门的管理职责未落实到位。

（二）少数单位协议租期较长，租金偏低

如华泰大楼一层、原电影院、城北农贸市场二楼供销超市、综合市场二楼超市、良友酒家、新鹏家具城等，租期从10年至15年不等；有的租金偏低，即使租期一订是十几年，但租金却不见递增或递增额度不大，如综合市场二楼人本超市、良友酒家等。

国有资产出租期较长、租金偏低的原因：一是部分单位考虑到店面装修成本较大，投资回收期较长；二是出租合同协议原签订时间较早，租金偏低，故签订较长期限租期；三是单位内部职工承租，租金偏低，并存在拖交现象；四是有的单位租期较长，负责人和经手人已更换多次，而合同协议等有关手续未及时移交给接交人，造成现经手人不知道原合同签订的时间和期限。

（三）房产出租存在转租行为

调查中发现，部分国有资产转租，有的承租方已经原出租人同意并重新签订出租合同，也有的未经原出租人同意而自行转租，国有资产流失风险很大。

（四）租赁行为存在潜规则，国有资产出租管理难度大

城关部分地段，特别是城北路和北大街的部分店面在租赁行为上存在潜规则，使国有资产出租情况变得复杂，给国有资产出租管理带来很大难度。主要是我县店面转让过程中存在转让费情况，无论租期是否到期，原承租人不再继续租赁的情况下，将原承租店面转让给新承租人，在两位承租人相互协商的基础上，由新承租人付给前一承租人一定数额的转让费，金额在2-20万元左右，转让费有的甚至高过年租金。同时，新租赁的承租人店面装修成本（专卖店还有加盟费、押金等）大。各占有单位与承租人之间的租赁协议基本都是一年一签，如承租人仍无结束营业的意愿时，占有单位一般是会续签协议的。而根据《管理办法》的规定，在协议期满时，国有资产出租要进行审批和租金招投标等程序，这就会对招投标前的最后一个承租人造成损失，因为招投标仅仅是占有单位针对租金而进行的，它并不负担转让费。

（五）部分行政事业单位房租收入未缴存财政专户，实行“收支两条线”管理

经抽查，17个行政事业单位2012年度房租收入合计395.58万元，在9月份前缴入财政专户有12个单位，上缴租金166.20万元，未缴存财政专户有229.38万元。原因是，一是部分单位收租时间未到；二是有的单位以权属关系不清等为由未缴存财政专户，未实行收支两条线管理。三是有的单位反映其出租收入若上缴财政专户，除本身需纳税外，还要上交20%的调节资金，租金收入净额只有租金的62%左右，入不敷出。

（六）部分单位房产缺失房产证、土地使用证

此次抽查的34个单位的67处出租房产，两证齐全的27处，只有房产证或土地证的16处，两证皆无的24处。这种情况的存在给出租管理和资产处置管理带来隐患。

（七）部分单位房租收入未及时申报纳税

2012年部分单位房租收入未及时申报纳税，主要原因是少部分单位主观避税，其次是企业资金困难，纳税申报后缓交欠交。

（八）部分单位体制尚未理顺和存在改制遗留问题等而导致部分出租资产权属不清晰，存在漏管或无人管现象。如：①有的单位已改制，但原已抵押给银行的房产未能得到妥善处理，现仍由原改制单位用于出租，出租收入用于后续的管理支出。②有的单位体制改革，经费改为全额财政拨款后，而相应资产因原历史原因，是否应列入国有资产管理范围，需进一步明确。③有的单位资产产权归属不清，管理不顺，造成其近百万元的资产出租收入未上缴财政专户，实行“收支两条线”管理等。

三、进一步加强我县国有资产出租管理的对策

（一）加强宣传，提高认识

在检查过程中，发现部分部门及下属单位都未对国有资产出租管理办法引起高度重视,没对资产管理负责人和下属单位传达或转发《管理办法》文件，造成《管理办法》未能在全县范围内普遍执行。下一步，建议加大宣传力度，通过在有关媒体上重申《管理办法》、发函督促各单位遵照执行等方式，促进社会监督，提高各单位依法办事的自觉性。

（二）加强管理，促进增值

1、结合各单位自查上报和此次重点抽查的结果，建议成立国有资产出租管理档案。在现有的国有资产出租申报、审批（备案）等制度的基础上，对全县国有资产出租进行动态跟踪管理，做到在国有资产出租到期前主动提醒各单位办理申报审批手续。

由于很多单位的出租协议都是一年一签，且出租期限在年底到期的居多，应及时做好申报审批工作。

2、对国有资产租赁开展更加严格的审核控制工作，避免租期过长、租金过低现象发生。在规定的范围内，在中介评估的基础上合理确定租赁价格和租赁期限，对租期三年以上的租赁合同要对租金实行递增，严禁协议租赁中的转租行为。

3、结合其他国有资产管理条例，督促各单位国有资产登记台账制度化，做到账、卡、物、证、表相统一，避免因人员变动及其他原因而引起资产管理混乱。

4、各单位租金收入要及时申报纳税，行政事业单位租金收入要全额进入财政专户，实行“收支两条线”管理。

5、占有单位、主管部门、监察、审计、财政（国资）等部门既要各司其职，又要通力协作配合，做到国有资产出租的基础管理工作常抓不懈，促进国有资产出租行为规范化、制度化，确保国有资产保值增值。

（三）加强调研，完善措施

通过本次专项调查发现，我县国有资产出租事项多及情况较复杂，原《管理办法》有些规定无法适应当前的实际工作，如年租金招投标起标价、低于租金评估结果的协议租金或招投标租金底价的确定权限、店面转租转让费的处理等。因此建议在进一步调研的基础上，对《管理办法》进行修订完善，以规范我县国有资产出租管理工作。