城市物业管理交流材料

目前，我市物业管理现状，已落后于房地产业日益发展和建设滨江宜居城市的需要，为解决物业管理工作中面临的问题，提出如下发展对策和建议：

（一）加大宣传力度，增强广大居民物业管理意识。

针对居民物业管理商品消费意识淡泊的问题，我们要加强物业管理条例的宣传力度，充分利用报纸、电视等新闻媒介，采用发放资料、上街咨询等宣传方式，采取座谈、培训会等宣传手段，全方位、多层次、多渠道进行物业管理政策的宣传，着力营造强大的社会舆论氛围，使消费者提高对物业管理工作的认识，积极参与和支持全市社会化物业管理工作。

（二）加强税收政策倾斜，支持物业管理企业发展。

我们认为物业管理企业作为一个新兴行业要发展壮大，充分发挥经济效益和社会效益，除企业自身要加强经营管理、提高服务水平外，政府应从税收政策上给予扶持和支持也显得非常重要。据调查，我市物业管理企业共要缴纳税收为7.54﹪，其中营业税5﹪，企业所得税2﹪，其它0.54﹪。目前，由于我市物业管理这个行业市场容量的局限性和物管理企业社会服务性等特点，我们建议政府应该从税收政策上给予倾斜，支持物管企业的发展，可采取先征后返的方式对物管企业进行培育和扶持，具体视其企业对社会贡献程度确定税收优惠返还比例，对于诚信度高，广大居民和业主认可的优秀物业管理企业在税收上全额返还。

（三）在卫生费征收上对物管企业给予支持，减少企业运行成本。

目前，我市在对广大居民卫生费征收体制上实行了改革，将卫生费与水费捆绑一起收费，一方面，住宅小区居民直接向环卫企业交了卫生费，另一方面小区内的垃圾清运等卫生支出仍由物管企业承担，不但增加了物管企业运行成本，而且使本来经营效益普遍不佳的物业管理企业无疑于“雪上加霜”，我们建议政府对捆绑征收的卫生费对物管企业给予适当返还，减少物业管理企业运行成本，提高物业管理企业的经济效益，充分发挥物业管理企业的社会效益。

（四）从房地产开发项目规划审批上严格控制，为社会化物业管理创造条件。

我市社会化物业管理由于一直滞后于规划设计，这为后期开展物业管理工作带来了种种不便，因此尽快使物业管理早期介入规划设计审批中，使“住宅建设集中化、功能配套化、售后规范化”，可以为社会化物业管理创造好的条件。

1、从严控制房地产开发规模面积，我们建议为了社会化物业管理需要，房地产开发项目要严格控制分散零星建设规划的审批，使住宅小区规划建设具有一定规模，一年开发总量控制在15万平方米以内，一个开发小区面积原则上应不少于8万平方米，为后期物业管理创造一定的市场容量和规模效应。

2、对小区物业管理用房及经营性用房从规划上要给予保证。在新建住宅小区规划审批时，要确保小区物管用房和经营性用房，依据相关政策规定，结合实际，我们建议在开发建设单位办理住宅小区竣工验收时，应当向业主委员会无偿提供工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米，以成本价提供建设工程总面积5‰的经营性用房，但最多不超过200平方米。

3、从住房公共维修基金归集上严格把关。根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住房的维修基金，购房者按房款2﹪比例缴交。在实际执行中，要从住房公共维修基金归集上严格把关，专户储存，专款专用，接受业主监督。

（五）提高从业人员队伍素质，逐步规范物业管理工作。

1、认真履行物业管理协议，物业管理企业要认真按物价部门规定标准收取物业管理费用。并按照与业主委员会订立的物业管理服务合同履行权利和义务，加强物业管理区内的治安、绿化、环境卫生、房屋维修、公共设施维护等工作。特别在收费上要做到“三公开”即：公开服务项目、公开服务标准、公开收费明细，不得违规和超标准收费。

2、加强从业人员职业培训，提高服务质量和水平。要制定计划，分期分批对从业人员进行职业培训，经考试合格后持证上岗；企业要根据实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办举行专门培训，使员工的技能不断提高；对新聘用的物业管理人员要经过严格考核，关键岗位的专业技术人员要实行公开招聘，择优录用。通过提高从业人员素质来提高服务质量和服务水平。

3、将依附于房地产开发企业的物管公司逐步“断奶”，推向市场。我市依附于房地产开发企业的物业管理公司，由于未执行市场化运行模式，使物业管理企业自身“造血”功能难以形成，企业运行主要靠房地产开发企业“供奶”生存和运转，缺乏市场竞争力和公平性。因此我们要采取措施对这类企业逐步“断奶”，并推向市场，使其步入市场化、专业化、社会化物业管理的轨道。

4、实行社区综合管理，将住宅区分散管理纳入主要管理内容。一是为了加强社区综合管理，建议成立以分管副市长任组长，市政法委副书记、市政府办公室分管副主任任副组长，公安局、文化局、工商局、建设局、房管局、财政局、劳动局、卫生局、技术监督局等部门和马店街道办事处负责人为成员的社区综合管理领导小组，并组建专班负责做好此项工作。二是积极配合马店街办选择1-2个社区先予试点，组建社区社会综合治理和物业管理人员队伍，将由市公安局、市文化局、市建设局等部门管理使用的交通协管员、安保队员、网吧协管员、城管协管员等资源整合移交社区管理，同时在“4050”下岗失业人员和“零就业”家庭中公开招聘一批人员，统筹抓好物业管理、社会治安、社区安全、网吧、市容、市场、交通、卫生、人口与计划生育等方面工作。三是采取多种方式筹措资金解决社区综合管理办公经费和工作人员后顾之忧。市级财政要加大对城市社区社会综合管理工作的投入，解决社区综合管理办公经费，确保正常运转。四是对社区综合管理工作人员，实施综合考评，对合格人员继续聘用，不合格人员进行解聘。

5、建立单位房改房住宅楼自治的物业管理格局。一是以单位为依托，切实加强单位住宅楼物业管理，在由原产权单位组织成立业主委员会的前提下，由业主委员会聘请1-3名专业人员进行物业管理，逐步走上社会化物业管理的路子。二是积极筹措资金，建立维修基金专帐，实行专户储存，专款专用。

（六）加强物业管理和社区综合管理检查评比，全面推进我市社会化物业管理工作。

我们建议在全市范围内，广泛开展社会化物业管理评先创优活动，并将各个社区居委会所管辖单位社会治安综合治理、计划生育、社会化物业管理等工作纳入社区统一考核，作为评先表优重要依据。被评出的十佳优秀住宅小区、优秀物业管理企业，优秀单位住宅区，由市委、政府进行综合表彰，大力营造社会综合治理和物业管理氛围，全面推进我市社会化物业管理工作。