个人住房建造管理规定

笫一章总则

第一条为进一步加强和规范城市规划区内的个人住宅建设管理。促进经济和社会的协调、可持续发展，根据国家有关法律、法规、规章和政策的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于市城区范围内新建、扩建、改建和翻建个人住宅及其管理活动。

本规定所称城区是指《市城市总体规划》规定的城市规划区、规划强控区和新区。

本规定所称强控区范围是指新区规划控制范围、国家森林公园规划区控制范围、公园规划区范围、城市规划区内举水河两侧道路红线以外100米范围以及因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

调整城市规划区和建设用地范围，因市城市总体规划和土地利用总体规划修编。本规定适用范围也随之调整。

第三条市城乡规划主管部门是全市个人住宅建设的规划主管部门。

市国土资源管理部门是全市个人住宅建设的土地主管部门。负责个人住宅建设的土地管理工作。

协同实施本规定。市建设、房产、发展和改革、环保、农业、林业、公安消防、交通、审计、监察、供电、供水等有关部门和街道办事处(开发区管委会)以及行政村村委会(社区居委会)按照各自职责。

第四条符合本规定规定建房条件的村(居)民个人建房。只准在村(居)民点或住宅小区内按规划要求进行建设。禁止零星建设单栋独户个人住宅。

提倡和鼓励城镇居民和村民购买商品住宅。

第五条个人住宅建设应当符合规划。科学选址，合理布局，功能齐全，配套建设，节约用地，集约建设，安全施工，保护环境。

笫二章个人建房基本规定

第六条市城乡规划主管部门按照下列规定对个人住宅建设实施规划管理。

(一)按照统一规划、成片改造、配套建设的原则。

(二)新建、改建、扩建个人住宅。并据此向市国土资源主管部门申请办理土地使用手续或其他相关用地手续，依法取得建设工程规划许可证副本后，方可进行建设。

副本除不得作为领取房屋权属证书依据外，个人住宅建设工程规划许可证实行正本、副本制度。与正本具有同等法律效力。

(三)村(居)民点或住宅小区修建性详细规划。由具有相应资质的规划设计单位编制，按法定程序报市政府审批后实施。

(四)严禁城镇居民和非本村村民购买农村集体土地使用权新建个人住宅。

第七条市国土资源主管部门按照下列规定对个人住宅建设实施土地管理。

(一)市国土资源主管部门应当会同市发展和改革部门制定并下达土地利用年度计划指标。

(二)农村村民建设住宅应当符合土地利用总体规划和城市规划。充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。严禁占用基本农田。因实施城市规划需要占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续，其中占用耕地的还必须落实耕地占补平衡政策。

(三)农村村民一户只能拥有一处宅基地。

(四)农村村民宅基地和在集体土地上已建成的村民住宅。不得向城镇居民和非本村村民出售、转让。

或者将原有住房改为经营场所等其他用途，农村村民将原有住房出售、赠与他人。再申请建房的一律不予批准。

涉及直系亲属之间因房产继承或赠与发生土地使用权转移变更的应当在市房地产管理部门办理完房产过户手续后再由国土资源部门办理土地使用权变更手续。

(五)农村村民一户一宅之外(因继承房产等依法取得2处以上宅基地除外)宅基地、已安排异地新建的原有宅基地、户口迁出本集体经济组织和农村五保户腾出的宅基地。

(六)已取得建设用地通知书或土地使用权证。属集体土地的交原村集体经济组织管理，属国有土地的交市土地收购储备中心储备。

(七)从本规定实施之日起严禁村(居)民委员会向城镇居民和非本村村民供应、出售宅基地。城镇居民和非本村村民居住用地由市土地收购储备中心通过招标、拍卖、挂牌的方式取得。

停止审批新的个人住宅用地。确属危房的可以申请在原址按原规模进行维修，第八条强控区范围不得新建或扩建(含加层)个人住宅。不能保证居住安全、不适宜居住的房屋，可以申请在经批准的村(居)民点或住宅小区内按规划要求异地建设，原土地属集体土地的交原村集体经济组织管理，属国有土地的交市土地收购储备中心储备。

第九条个人住宅建设应当符合下列要求：

(一)符合市土地利用总体规划和城市总体规划、分区规划、详细规划和近期建设规划的要求；

(二)符合城市景观规划要求。

(三)符合消防、交通、园林绿化、风景名胜、文物保护、供电、供水、排水、防洪、通讯等专业规划的要求。

(四)满足日照、通风、采光的要求。

(五)符合公共卫生、公共安全的要求。

(六)不得占用城市道路、城市公共设施、城市公共绿地和城市市政公用设施规划预留用地；

(七)城市支路、小区街坊路两侧建个人住宅。

(八)所选位置的土地规划用途必须是居住用地；

(九)符合国家、省、市有关法律、法规、技术规范和政策要求。

第十条严禁在下列规划控制区域内新建、扩建、改建和翻建个人住宅：

(一)房屋侵占城市道路、公共绿地。

(二)属近期改造和新建的区域；

(三)埋设地下管线、高压线走廊和影响市政设施的区域；

(四)城市规划道路红线控制的区域；

(五)城市水域、河道、防洪、排水需要控制的区域；

(六)铁路和高速公路用地控制区域；

(七)严重污染和易燃易爆控制区域；

(八)文物古迹保护区、风景名胜区域；

(九)因城市发展需要实行规划控制的区域；

(十)法律、法规禁止个人住宅建设的其他区域。

第十一条鼓励采取业主开发和土地整理方式进行旧城(村)旧住宅区和城中村改造。统一规划、集中建设住宅小区。

第十二条因城市建设发展需要实行规划控制的区域、已列入旧城(村)改造规划和土地整理的区域以及具备联片开发条件的区域内的危房。其土地及地上建筑物由市土地收购储备中心依法储备。

第十三条因城市建设等公共利益需要拆迁的应当实行货币补偿安置。统一规划拆迁安置小区。被拆迁还建户是城镇居民的必须使用国有土地。违法建设的个人住宅在政府拆迁时不予补偿和安置。

第十四条根据申请建房类别、建房选址所在区域和城市规划要求。符合本规定有关规定和个人建房条件的可以采取下列方式：

(一)个人原址改扩建。现有宅基地面积在规定标准之内。可以适当调整个人住宅用地边界。

(二)个人易地新建。农村村民建房应当逐步向规划确定的村(居)民点或住宅小区集中。

并组织土地整理或复垦。国土资源主管部门在核发用地批准文件时，村(居)民按规划易地实施个人建房的应当在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建(构)筑物和其他附着物。原宅基地由村(居)民委员会依法收回。应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并负责监督实施；未退回的不得核发土地使用权证、房屋所有权证。

(三)个人住宅转让。转(受)让双方应当在交易发生之日起30日内向市国土资源局提出土地变更登记申请。

第十五条不在强控区范围内且符合本规定第九条规定。以下情况可以申请建房：

(一)属于本农村集体经济组织或本行政村的村民；

(二)由村民转为居民后。

(三)建房位置不影响规划。且只能用于个人建房的

(四)依法经招标、拍卖、挂牌取得土地使用权的

(五)市政府规定的其他情形。

第三章个人建房审批程序

第十六条符合条件和要求的各类个人住宅建设。均须按照下列程序依次办理：

(一)规划管理部门办理个人住宅建设用地规划许可证(房屋改建除外)

(二)国土资源部门办理农用地转用、土地征收(用)土地使用权出让或转让、个人建设用地通知书(附标明四界的宗地图)或土地使用权证书等手续(原有住宅用地范围内改建除外)

(三)规划管理部门办理建设工程规划许可证；

(四)建设部门办理施工许可手续；

(五)规划管理、国土资源、建设等部门办理竣工验收手续；

(六)房地产管理部门办理房屋所有权登记手续。

第十七条符合建房条件的村(居)民。持村(居)民委员会同意建房的意见，向所在街道办事处(开发区管委会)提出建房申请。

应当及时依法召开村(居)委会会议或村(居)民代表会议进行审议，村(居)民委员会在接到个人建房申请后。本村(居)委会或者该户村(居)民所在村(居)民小组张榜公布，征询本村村(居)民意见。

第十八条街道办事处(开发区管委会)接到村(居)委会上报的有关申请材料后。应当及时会同市国土资源、规划管理部门进行实地踏勘审核。

第十九条市规划管理部门按下列程序和要求审核审批：

(一)村民(居民)个人提出申请并提交下列材料：

1书面申请(拟建地点、层数、面积、户主姓名、联系电话)

2常住人口户籍证明及身份证明；

3所在村(居)民委员会意见及“四邻”意见；

4所属街道办事处(开发区管委会)审核意见；

5土地权属证明(含宗地图)

6属改建、扩建的提供原有房屋权属证书；

7属拆迁还建的提供经市政府批准的拆迁还建安置方案和拆迁主管部门的拆迁证明、拆迁还建协议书等原件；

8属危房改建的提供权威机构确认的房屋安全鉴定部门出具的危房鉴定书和原房屋照片；

9拟建房屋及周围1500或11000现状地形图；

10其他有关的材料及图件。

(二)个人住宅建设申请由市规划主管部门统一受理。受理后单独或者会同市国土资源局进行现场勘察并进行审核。

第二十条市国土资源部门按下列程序和要求审核审批：

(一)村民(居民)个人提出申请并提交下列材料：

1向所在村(居)民委员会提出书面申请；

并由村(居)委会签署意见；2经村(居)民代表会议或村(居)民会议讨论通过。

3所属街道办事处(开发区管委会)审核并签署意见；

4规划部门出具个人建房选址意见书。

(二)报市政府批准。涉及占用农用地的应当由市国土资源主管部门拟定农用地转用方案。同时一并办理土地使用审批手续；对占用耕地的要先落实耕地占补平衡后再按规定办理用地审批手续。

(三)对符合条件予以批准的核发用地批准文件(附标明四界的宗地图)并组织实地放线。并说明理由。

(四)验收发证。

第二十一条业主单位或者村(居)民委员会根据建房户数量和实际用地需求。申请住宅小区建设的应当持下列材料向市规划、国土资源部门提出用地和建房申请：

(一)住宅小区建设申请；

(二)经市政府审批同意的住宅小区修建性详细规划;

(三)街道办事处(开发区管委会)审核意见；

(四)属拆迁还建的提供拆迁安置方案、拆迁证明和拆迁协议；

(五)建房户户数和每户面积安排说明；

(六)使用林地的应提供使用林地审核同意书；

(七)其他需要提交的材料。

村(居)民委员会审查确认后统一报街道办事处(开发区管委会)审核，村(居)民个人申请在住宅小区内建设住宅的应当按本规定第十九条、第二十条的规定提交申请材料。经审核符合住宅建设条件的报市规划、国土资源主管部门审批，分户核发土地使用权证和建设工程规划许可证。

不得变相进行经营性房地产开发或用于不符合规定条件的个人建房，村(居)民住宅小区用地批准后。否则按非法用地处理。

笫二十二条村(居)民需要在用地范围内建造围墙的应当经村(居)民委员会审核同意。并向市规划、国土资源部门申请办理规划和土地审批手续，街道办事处(开发区管委会)监督实施，现场查验和确认建造围墙的位置、高度等事项。

不得妨碍公共通道、管线等公共设施，个人建房需要设立围墙的不得超越经批准的宅基地范围。不得影响相邻房屋的通风、采光和日照，高度不得超过2.5米，临街应建设通透式围墙。

第四章个人建房管理

第二十三条个人住宅建设。应当严格按照用地批准文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的规定和核准的施工图纸进行施工。

应当按规定向市规划、国土资源等主管部门申请验收，个人住宅竣工后。检查个人建房是否按照批准的面积和要求使用土地、进行建设；未经验收的市规划主管部门不予换发《建设工程规划许可证》正本，市房地产管理部门不得为其办理房屋所有权登记等手续；验收合格后方可换发《建设工程规划许可证》正本，并办理土地使用权、房屋所有权登记手续。

第二十四条建房户在领取《建设用地规划许可证》建设工程规划许可证》副本后一年内建设有效。无法在规定期限内开工的可以在期日前30日内向市规划主管部门申请办理延期手续。逾期不动工、且未办理延期手续的所持证件自行失效。

笫二十五条街道办事处(开发区管委会)和村(居)委会应当加强对辖区内个人建房活动的监督检查。发现违法违规建设行为的应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的应当在24小时内书面报告市政府和市政府有关职能部门。

第二十六条严禁个人未经批准或者骗取批准建房。或者违反许可内容和要求擅自建房，违法建设的个人住宅不受法律保护，不得出租、经营、转让、抵押、担保、继承和赠与。

未取得城市规划主管部门颁发的建设用地规划许可证，村(居)民新建、扩建、改建个人住宅。国土资源主管部门不得办理土地使用权审批手续；未取得土地使用权证或土地使用通知书的规划主管部门不得办理建设工程规划许可证副本；未取得建设工程规划许可证正本和土地使用权证的房产部门不得办理房屋所有权登记手续。

第二十七条违反本规定有关规划管理规定的由市规划主管部门依照《中华人民共和国城乡规划法》和《省城市建设监察条例》有关规定予以查处。

第二十八条违反本规定有关土地管理规定的由市国土资源主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》和《省土地管理实施规定》有关规定予以查处。

不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的按非法占用土地处理。超过规定的标准多占的土地和新建房屋竣工后。

第二十九条违反本规定有关建筑施工、建设工程质量和施工安全管理规定的由市建设行政主管部门依照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》及《建筑工程施工许可管理规定》有关规定予以查处。

第三十条违反本规定规定。非法批准村(居)民住宅用地和建设的其批准文件无效。对非法批准村(居)民住宅用地和建设的有关部门、街道办事处(开发区管委会)及村(居)委会的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依规追究有关责任，因此造成当事人损失的应依法承担赔偿责任；并依法拆除地上建(构)筑物，收回非法批准、使用的土地。

第三十一条任何个人不得借改建、扩建、联建个人住宅之名。与建筑商非法或变相开发、出租、出售房地产。凡违反本条规定的依法从严查处。

第三十二条市规划、国土资源、建设、房产等相关职能部门的执法监察人员。应当依照法定职权，加强对个人住宅建设的监督检查，依法制止违法违规建设。

第五章附则

第三十三条坚持属地管理和职能管理相结合的原则。建立“集中统一，协调高效”联动管理机制。市政府各有关部门、街道办事处(开发区管委会)以及村(居)委会要认真履行各自职责，做到各司其职、各负其责，共同抓好个人住宅建设管理工作。

第三十四条建房户、施工人员应当配合相关执法监察人员的监督检查工作。如实提供有关情况和资料，不得阻挠执法监察人员依法执行公务。对无理拒绝、阻挠执法监察人员依法执行公务的由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》等有关法律法规的规定进行处罚；情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。

第三十五条市规划、国土资源、建设、房产、公安、消防、林业、发展改革、环保、农业、审计、监察、供电、供水、交通等有关部门的工作人员。个人建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的由任免机关或监察机关依法依规给予行政处分；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

对审查不严、监管不力、弄虚作假、越权审批的依法依规追究相关人员的责任；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。街道办事处(开发区管委会)村(居)民委员会应当依法加强对个人住宅建设的管理。

第三十六条当事人对行政许可和行政处罚等具体行政行为不服的可以依法申请行政复议或向法院提起诉讼。

第三十七条铁路沿线控制区、高速公路沿线控制区、国道沿线控制区和大别山电厂周围控制区参照本规定执行；乡镇区规划区范围内个人住宅建设管理可参照本规定执行。

第三十八条本规定由市规划局、国土资源局会同相关部门负责解释。

第三十九条市过去下发的有关个人住宅建设管理规定与本规定不符的按本规定执行。